2019年12月30日，最高人民法院（以下简称最高院）作出（2019）最高法民再283号民事判决书（以下简称283号判决），就盛京银行股份有限公司沈阳市保工支行（以下简称盛京银行保工支行）与沈阳市铁西区沈辽新华园酒店（以下简称新华园酒店）、杨杰、李春华返还原物、物权保护纠纷案件作出再审判决，就历时近三年，历经一审、二审、再审的物权纠纷案件做出了最终的价值判断。本文将以283号判决为例，与读者一起学习人民法院，特别是最高院，对于物权保护的相关裁判观点。
一、案件基本事实
二、一二审裁判逻辑
| 一审判决 | 二审判决 |
关于盛京银行保工支行请求新华园酒店、杨杰腾退返还案涉房屋的主张能否成立的问题 | 李春华虽与盛京银行保工支行签订的《房屋买卖框架协议》第九条约定，双方应于2011年11月30日前签订正式房屋转让合同，如盛京银行保工支行于2011年11月30日前未经总行批准房屋转让事宜，则双方签订的协议自动失效。据此，李春华与盛京银行保工支行未能签订正式的房屋转让合同，双方签订的《房屋买卖框架协议》自2011年11月30日即已失效，李春华对于案涉房屋并无合法权利。虽李春华投资的顺颐德餐饮于2015年12月29日与杨杰签订关于案涉房屋的《承包经营合同》，但因李春华对案涉房屋并不具有合法权利，杨杰亦无权利使用案涉房屋用于经营。盛京银行保工支行作为案涉房屋的登记权利人，可以要求无权占有人返还房屋，有权要求新华园酒店及杨杰腾退房屋。 | 李春华系根据《房屋买卖框架协议》第八条约定，向原案涉房屋实际经营主体魅力酒店法定代表人施婉儿支付清房费后实际占有了案涉房屋，且2013年5月，李春华投资的顺颐德餐饮成立，以案涉房屋为公司注册地，盛京银行保工支行未提出任何异议并为其提供了加盖盛京银行保工支行印章的《房屋租赁合同》等，帮助李春华为其公司办理了注册登记。此后直至可以起诉时起，盛京银行保工支行未提出异议。说明自2013年5月起，盛京银行保工支行同意李春华清理案涉房屋房屋、占有使用案涉房屋。新华园酒店、杨杰有理由相信顺颐德餐饮对案涉房屋的占有使用合法。盛京银行保工支行主张的其多次向李春华及后期实际使用人发函，要求腾空房屋的意见，也说明盛京银行保工支行知道新华园酒店、杨杰占有使用案涉房屋的事实。因此，新华园酒店、杨杰通过签订《承包经营合同》的形式占有使用案涉房屋既无过错也无过失，是合法的占有使用。 综上，虽然盛京银行保工支行是案涉房屋的所有权人，但李春华是基于盛京银行保工支行的同意占有使用案涉房屋，是合法占有使用人。且结合案涉合同关系，盛京银行保工支行向新华园酒店、杨杰主张腾退案涉房屋非属本案审理范围。如有争议，应待盛京银行保工支行向相关当事人履行通知解除对案涉房屋实际占有后，可另行通过诉讼向相关当事人主张腾退案涉房屋。 |
关于新华园酒店、杨杰应否支付案涉房屋的使用费，起算点以及使用费的支付标准如何认定问题 | 李春华与盛京银行保工支行签订的《房屋买卖框架协议》失效后，李春华无权处分案涉房屋，新华园酒店与杨杰应向盛京银行保工支行支付相应的占有使用费。 根据盛京银行保工支行的诉讼请求，及其提供的租金计算标准，自从2016年8月4日起法院参照2014年、2015年的租金指导价支付至房屋腾退之日。 | 此项诉讼请求以新华园酒店、杨杰应当返还其非法占有的案涉房屋为基础。李春华、新华园酒店、杨杰对案涉房屋属于合法占有，盛京银行保工支行此项诉讼请求的基础已不存在。 |
关于李春华对房屋是否享有使用权的问题 | 李春华对案涉房屋不享有所有权，且未提供充分证据证明盛京银行保工支行曾将房屋占有使用的权益让渡给李春华，李春华要求确认对案涉房屋享有使用权，没有事实及法律依据，不予支持。 | 已在第一项争议焦点中进行讨论。 |
三、再审中各方主要观点
盛京银行保工支行再审理由 | 新华园酒店、杨杰答辩 | 李春华答辩理由 |
1. 二审法院采信李春华、新华园酒店、杨杰提供的《房屋租赁合同》的复印件，不符合法律规定。 2. 二审判决认定李春华、新华园酒店、杨杰占有案涉房屋是基于盛京银行保工支行同意而占有，是合法占有，于法无据：《房屋买卖框架协议》不具备房屋买卖协议的具体要件且协议失效；李春华支付的300万元清房费不是其占有案涉房屋的合法依据；盛京银行保工支行未同意并配合李春华及新华园酒店、杨杰办理了工商登记；盛京银行保工支行行为不能表明同意李春华占有案涉房屋是合法占有。 3. 二审判决认定，即使新华园酒店负有腾退义务，非属该案审理范围，如有争议，应履行通知解除实际占有后，另行诉讼，该认定于法无据：盛京银行保工支行与李春华之间无任何的房屋买卖协议、房屋租赁合同；李春华与新华园酒店及杨杰之间的合同关系，不能约束盛京银行保工支行；本案盛京银行保工支行诉讼的请求就是腾退房屋，属于本案审理的范围；李春华、新华园酒店、杨杰等是无权占有，盛京银行保工支行与前述主体间没有合同关系，无须解除任何协议、合同，合法所有人对于案涉房屋，有权在任何时候要求无权占有使用人腾退，无须解除通知。 | 1. 新华园酒店基于《承包经营合同》占有使用案涉房屋，为合法占有。 2. 新华园酒店、杨杰有理由相信顺颐德餐饮对案涉房屋的占有是合法的，已尽到作为一个普通人的合理注意义务。 3. 盛京银行保工支行可以向其合同相对人主张权利，而不应提起侵权之诉。 4. 新华园酒店、杨杰不构成非法占有案涉房屋，不应向盛京银行保工支行支付房屋占有使用费。 5. 新华园酒店、杨杰已将案涉房屋租金支付给李春华，新华园酒店、杨杰不能支付两份租金或使用费，否则将造成实质性的不公，增加当事人诉累，浪费司法资源。 | 1. 李春华已支付购买案涉房屋诚意金500万元。《房屋买卖框架协议》期限届满后，双方口头约定继续履行《房屋买卖框架协议》。由李春华按照协议的约定对房屋使用人进行清理后，实际占有使用案涉房屋。 2. 李春华向施婉儿支付了300万元的清房费,说明李春华按照《房屋买卖框架协议》第八条的约定对现房屋使用人进行了清理，也说明双方就继续履行《房屋买卖框架协议》达成了一致意见。 3.盛京银行保工支行协助顺颐德餐饮办理了工商登记，说明双方一直以实际行动在履行着《房屋买卖框架协议》。 4. 自2011年至盛京银行保工支行起诉，盛京银行保工支行从未提出过任何的异议。 5. 新华园酒店和杨杰不应向盛京银行保工支行支付使用费。 |
四、再审裁判逻辑
最高院再审认为本案的焦点问题为：（一）案涉房屋的权利归属；（二）新华园酒店及杨杰应否向盛京银行保工支行给付案涉房屋使用费用。
（一）案涉房屋的权利归属
根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，盛京银行保工支行具有案涉房屋的所有权法定要件。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，返还原物的请求权是物权保护的一项基本权能，所有权人可以依据权利基础要求无权占有人返还原物。盛京银行保工支行即依据上述法律规定，以案涉房屋所有权人的身份，向实际占有人新华园酒店、杨杰主张返还不动产。新华园酒店、杨杰以其与李春华签订承包合同，李春华等是案涉房屋合法权利人作为抗辩理由。因此，李春华是否为案涉房屋合法权利人是审查该问题的关键。
《房屋买卖框架协议》对于案涉房屋价款这一合同基本条款并未明确约定，并载明以上级银行审批通过后方能签署正式房屋买卖合同，故《房屋买卖框架协议》仅为预约合同，并不能产生影响案涉房屋物权变动的合同效力，亦不具有强制缔约的效力。因此，《房屋买卖框架协议》并非李春华成为案涉房屋所有权人的有效依据。李春华已支付的800万元，均不足以证明双方已经形成了明确的买卖合同关系，以及以实际行为认可了买卖行为。因此，李春华主张其是案涉房屋的合法权利人，并无事实及法律依据。
李春华仅是在盛京银行保工支行长期不主张返还的默许下仍继续占用案涉房屋。在盛京银行保工支行起诉请求返还案涉房屋后，李春华不能提出其可以继续占用案涉房屋的事实和法律依据，其应当在合理期限内积极腾退房屋，盛京银行保工支行作为案涉房屋所有权人提出的返还请求，应予以支持。李春华关于其为案涉房屋使用权人的主张不能成立，新华园酒店、杨杰主张与李春华签订《承包经营合同》，取得案涉房屋合法占有的基础并不存在；新华园酒店、杨杰知道也应当知道案涉房屋的权属状况与占用来源，且在本案诉讼中新华园酒店、杨杰主张与李春华第二次签订的《承包经营合同》约定的承包经营期限也已届满，新华园酒店、杨杰作为实际占有人，应在生效判决明确后，向盛京银行保工支行返还案涉房屋。二审法院不予支持盛京银行保工支行的返还请求，适用法律错误，本院予以纠正。
（二）新华园酒店、杨杰应否向盛京银行保工支行给付案涉房屋占有使用费用
盛京银行保工支行与新华园酒店、杨杰并无合同关系。顺颐德餐饮与杨杰签订《承包经营合同》，约定杨杰承包案涉房屋用于餐饮经营，承包期限自2016年1月10日始。虽然新华园酒店、杨杰直接占有案涉房屋，但是该占有源自李春华对案涉房屋的占有使用。盛京银行保工支行主张的案涉房屋占有使用费系其将房屋交给李春华占用所可能产生的费用，盛京银行保工支行应当在其与李春华之间解决该费用问题，其直接请求新华园酒店、杨杰向其支付房屋占有使用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
五、相关法律及司法解释
考虑到上述案例援引的法律、司法解释已经修订或废止，且《中华人民共和国民法典》新增了关于预约合同的相关规定，以下列明的是现行有效的相关法律、司法解释。
《中华人民共和国民法典》
第一百五十八条：民事法律行为可以附条件，但是根据其性质不得附条件的除外。附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。附解除条件的民事法律行为，自条件成就时失效。
第二百零九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第二百三十五条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
第二百三十八条：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。
第四百九十五条：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第七十三条：书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。
提交外文书证，必须附有中文译本。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第六十一条：对书证、物证、视听资料进行质证时，当事人应当出示证据的原件或者原物。但有下列情形之一的除外：
（一）出示原件或者原物确有困难并经人民法院准许出示复制件或者复制品的；
（二）原件或者原物已不存在，但有证据证明复制件、复制品与原件或者原物一致的。