随着近年来法院执行力度的不断增强，案外人与申请执行人就执行标的物之间的执行异议、执行异议之诉案件量也在不断攀升，尤其是当执行标的物涉及不动产时，因与公民的基本生存权、居住权息息相关，维权需求更为强烈，截至2022年10月在“威科先行”中检索近五年“执行异议之诉”案由下包含关键字“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条”（以下简称《执行异议复议规定》第二十八条）的裁判文书共计48,921份，可见涉及不动产买受人的纠纷广泛存在。本文将结合相关法院判例及地方司法文件等，分析一下《执行异议复议规定》第二十八条的理解与适用。
[1] 《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条
房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。
[2] 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条
商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
[3] 《商品房销售管理办法》第十六条
第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。
[4] 《山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》第五条
买受人对登记在被执行人名下的不动产提起执行异议之诉的，应当参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条。对于案外人排除执行的诉讼请求，同时符合该条规定四项条件的，应予支持：（一）案外人与被执行人在不动产查封之前已签订了合法有效的书面房屋买卖合同；（二）案外人在不动产查封之前已实际占有该不动产；（三）案外人已经支付全部价款。案外人应当提供银行转账凭证等证据证实，对于案外人主张款项系大额现金交付但无其他证据佐证的，对付款事实原则上不予确认。（四）案外人非因自身原因未办理过户登记手续。案外人向出卖人提出过办理过户登记请求，或者向房屋登记机构递交了过户登记申请材料，以及因其他合理客观事由未办理过户登记的，可以认定为“非因案外人自身原因”。
[5] 《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第8条（3）
案外人已经支付全部价款。案外人主张其已支付全部价款的，应提供其通过银行转账形成的付款凭证。仅提供开发商或出卖方出具的收据，或者主张购房款系现金交付，且无其他证据证明其存在支付事实的，对其主张不予支持。
[6] 《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条
金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
[7] 《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定在适用上应作如下理解：（二）“第三人对此没有过错”，是指案外人（第三人）未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。案外人为规避法律、行政法规规定或逃避债务，故意将财产登记在被执行人名下的，应当认定其具有过错。