《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“执行异议复议规定”）第二十九条规定：

“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

前述规定是在执行程序中，基于维护消费者生存权，赋予消费者对所购房屋的物权期待权以排除执行的效力，是针对消费者购房人排除法院执行的专门规定，也是在执行领域为数不多的通过详细列明适用条件的排除执行规定。但实践中复杂多样的情况仍使得司法实践中会遇到各种问题。本文主要针对“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”中所购房屋“用于居住”的认定问题从房屋性质的角度进行简要探讨。

一、一般将住宅性质房屋推定认为“用于居住”的房屋

最高人民法院（以下简称“最高院”）于2005年12月25日作出的《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》〔2005〕执他字第16号明确，对于消费者优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，购房应用于满足生活居住需要，而不是用于经营，不作扩大解释。一般认为，《执行异议复议规定》第二十九条中的“用于居住”，也要求购房人所购买房屋不得用于经营，且司法实践中一般以推定住宅性质的房屋为“用于居住”为审查原则。

但各地限购政策、房价等原因，一些购房者购买商住两用房甚至办公、商铺等商业属性房屋替代住宅居住，因此对于非住宅属性的房屋是否能适用《执行异议复议规定》第二十九条排除执行成为需要法院审查、认定的问题之一。另外，为平衡法益，法院对于住宅性质的房屋是否均可以认定为“用于居住”也进行了限制。具体详见下文。

二、对“商住两用房”以实际用途为标准认定是否符合“用于居住”的房屋的标准

（一）认定“商住两用房”符合“用于居住”的标准

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》一书中认为：“这里的‘用于居住’应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。” 

《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》一书中认为：“商住两用房由于也具备居住属性，亦应当予以保护，可以参照适用该条规定。” 

相关意见也在司法实践越来越多的体现：

例如在(2018)最高法民终545号判决 中，最高院认为《执行异议复议规定》第二十九条规定的”所购商品房系用于居住”应当做宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋，并认定最终案涉房屋系商品住宅，具有居住功能，符合”所购商品房系用于居住”的要求。

在(2020)最高法民终972号判决 中，最高院以“商住两用房由于也具备居住属性”为由，根据购房人名下还有其他商住两用房，认定购房人名下“确有可以用于居住的房屋”，不符合《执行异议复议规定》第二十九条第二项规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。

此外，最高院在(2019)最高法民再49号判决书 中更直接明确观点，认为“房屋是否具有居住功能，与房屋系商业房还是住宅的属性并无直接对应关系，商业房被用于自住、住宅被用于投资炒卖的现象在现实中均不鲜见。”

（二）认定“商住两用房”不属于“用于居住”的标准

司法实践中，也存在直接认定“商住两用房”不属于“用于居住”的房屋。

例如，最高院曾在(2018)最高法民申5297号裁定书 中认定酒店式公寓，并非住房，并非直接满足生活居住需要。再如，最高院于2020年12月30日作出的(2020)最高法民终1188号判决书 中认为“案涉房屋用途为‘酒店’，不是一般意义上用于居住的房屋”。

但笔者也注意到，前述案例中，购房者均存在已有其他房产的客观情况，因此法院认定房屋不属于“用于居住”也是结合客观事实，以维护“生存权利”的出发点作出，并不与以实际用途标准认定“商住两用房”是否属于“用于居住”相悖。

三、商铺、办公等房屋一般不认定为“用于居住”的房屋

商铺、办公等其他类型的房屋与“商住房”不同，后者虽不是传统意义上的普通住宅，但在在功能上具备居住条件，且消防等安全保障一般没问题，但是商铺、办公等其他类型的房屋不适宜居住，且存在较高的消防等安全隐患，加之消费者物权期待权主要保护的仅是消费者居住、生存的权益，从购房人利益及债权人利益平衡角度，司法实践中对于商铺、办公等房屋一般不认定为“用于居住”的房屋。

(2020)最高法民申6239号裁定书 中，最高院认为案涉房屋规划用途为办公，房屋性质并非住宅，即使购房人购买案涉房屋系用于自住，也不能改变房屋依法取得的是非住宅性质这一事实，并在购房人提供供气合同等拟证明其购买案涉房屋系用于自住的证据的情况下，依然认定购房人不符合《执行异议复议规定》第二十九条第二项之规定。

(2021)最高法民申1134号裁定书 中，最高院也以相同的意见，认定房屋用途为办公，即使购房人主张开发商对外宣传房屋为居住，房屋亦按照居家设计、其已开始装修并已办理水、电、煤气等相关手续，也不能改变该房屋原本并非住宅的性质，并最终未支持购房人排除执行的请求。

四、认定住宅“用于居住”的限制——度假型、豪华型房屋不属于特别保护范围

如前所述，消费者物权期待权最核心以及根本是为了维护生存的权利，“用于居住”的房屋本质是保护消费者日常所需的基本居住需求，虽然根据房屋性质推定住宅为“用于居住”的房屋，但也有例外。

最高院在购房人与中国金融租赁有限公司案外人执行异议之诉系列案件的二审判决书生中认为，《执行异议复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义，并明确提出：

“但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。”

结语：

笔者认为，购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，被赋予比建设工程价款优先权、抵押权及一般债权更优先的保护，因此在审查是否满足法定条件时应更为审慎，以期实现权益保护的平衡状态。在对于“用于居住”的房屋的认定上，应结合实际用途情况，审慎审查“日常生活所需”的生存权利，维护消费者的基础权利不受影响，也避免因过度保护侵害一般债权人的合法利益。本文仅是从房屋性质这一形式要素出发探讨“用于居住”的认定，在司法实践中，对于“用于居住”的认定可能还涉及出租房屋是否可以认定用于居住、为学位购房是否认定用于居住等等其他问题有待探讨。

作者：李薇