根据《民法典》第737条的规定：“以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。”租赁物的合法合规性直接影响融资租赁法律关系的成立与否。实操中，除以移动性较强的机器设备、机动车、航空器作为租赁物外，还存在以公路隧道资产、生物资产等作为租赁物的个例，而基于现有规定，公路隧道资产、生物资产等特殊资产是否可以作为融资租赁租赁物在实践中饱受争议。基于此，兰台金融团队将从各地监管规则及司法审判案例入手，以期厘清融资租赁项下租赁物适格性判断标准。

一、适格租赁物的监管判断标准

根据银保监会2020年下发的《融资租赁公司监督管理暂行办法》，融资租赁交易的租赁物应符合以下条件：（1）租赁物为固定资产，但另有规定除外；（2）权属清晰，真实存在；（3）能够产生收益；（4）租赁物不得为已设置抵押、权属存在争议、已被司法机关查封、扣押的财产或所有权存在瑕疵的财产。相比于原银监会2014年发布的《金融租赁公司管理办法》，《融资租赁公司监督管理暂行办法》在明确“租赁物为固定资产”外，还增加了“另有规定除外”的规定，为非固定资产作为租赁物留下了适用的可能性。

在随后江苏、河北、辽宁、厦门等地下发的地方融资租赁监管指引、监管细则中，对租赁物的要求基本沿袭了目前《融资租赁公司监督管理暂行办法》，但又有细化。如江苏省金融局在《江苏省融资租赁公司监督管理实施细则》中将“固定资产”进一步细化为生产设备、通信设备、医疗设备、科研设备、检验检测设备、工程机械设备、办公设备、飞机、汽车、船舶以及其他符合相关规定的租赁物。

综上，从我国融资租赁行业的监管规定看，租赁物应为固定资产、权属清晰、真实存在且能够产生收益，并不得存在抵押、权属存在争议、已被司法机关查封扣押或所有权存在瑕疵。但实践中，“固定资产”通常作为会计术语而非法学术语存在，其内涵与外延的界定与法律表达有所不同，实操中对固定资产的不同判断可能引发进一步争议，因此，对适格租赁物的判断还需从司法裁判角度进一步分析。

二、适格租赁物的司法判断标准

根据《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第1款的规定，人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务等，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。基于此，标的物性质是法院判断融资租赁法律关系的重要考虑因素。结合融资租赁交易中融资和融物的双重属性，司法实践认定适格租赁物有以下判断标准：

第一，租赁物应具有确定性，应真实存在。承租人开展融资租赁交易的直接合同目的是占有、使用租赁物并据此实现经营收益，在交易中，若当事人的交易之间不存在真实的租赁物，仅有资金流水往来，即使合同名为“融资租赁合同”，也应当认定为合同无效，应当按照其实际构成的法律关系处理。

第二，租赁物应权属清晰，租赁物所有权应能够移转并交付至出租人[1]。在融资租赁关系中，租赁物的所有权应自出卖人转移至出租人，故租赁物权属清晰是所有权转移的基础。出租人取得租赁物的所有权，是其获得出租权和通过取回租赁物实现对租金债权担保的前提条件。对于售后回租型融资租赁而言，出租人能够占有租赁物或取得租赁物的权属登记，也成为是否构成融资租赁法律关系的重要判断因素。

第三，租赁物应能够产生收益，具有对租金债权的担保价值[2]。出租人以融资租赁方式提供融资的基本保障是租赁物的所有权，即出租人以购买租赁物、保留租赁物所有权的方式为租金债权提供担保。如租赁物不能够产生收益，或实质上存在着低值高估、无法实际取回变现的情形，那么也将影响是否构成融资租赁法律关系的认定。

三、几类特殊“租赁物”适格性的判断

尽管如上文所述，对融资租赁租赁物的适格性，司法实践中有基本的判断标准。但是实操中，基于融资租赁的强金融属性，使得业务实践中出现诸多为满足形式要求而作为底层资产的争议性融资租赁物，该类租赁物的适格性判断需要特别关注：

（一）以房地产等不动产作为租赁物

我国法律并没有禁止房地产等不动产作为租赁物，但是考虑到融资租赁“融资”和“融物”的双重属性，司法裁判中对此性质的认定争议较大。目前，最高院在《民法典合同编理解与适用（三）》中的观点为：

1.对租赁物包括企业厂房、设备在内的融资租赁合同，构成融资租赁合同关系。最高院认为，此类租赁物符合银监会及商务部有关租赁物为固定资产的规定，体现出融资与融物相结合的融资租赁特征，也符合通过融资租赁支持实体经济的产业政策。从权利义务关系的设定上来看，将企业的厂房、设备的所有权转移给出租人，并在此基础上建立的融资租赁合同关系符合《民法典》第735 条有关融资租赁合同的权利义务关系的规定。就商业地产而言，其承租人为融资需要，以融资租赁合同的方式取得商业地产的使用权，并实际占有、使用租赁物，出租人作为租赁物的所有权人，在其物权担保得到保障的前提下，提供融资便利，并不违反法律法规的强制性规定，也并非政府房地产调控政策的调整对象和目标，故也不应以其租赁物为不动产而否定融资租赁合同的性质和效力。

2.对于以在建住宅商品房项目作为租赁物，以房地产开发商作为承租人、租赁公司作为出租人的“融资租赁合同”，不构成融资租赁合同关系[3]。最高院认为，房地产在建项目尚不具备法律上的所有权，故出租人并未实际取得房地产项目的所有权，此与租赁期间出租人享有对租赁物的所有权的特征相背离；房地产开发商作为承租人，并非租赁物的实际使用人，其租赁在建房地产项目，也并非为使用租赁物，而是通过房地产项目来取得贷款融资；在建房地产并不属于实质意义上的固定资产。

3.对以城市的市区道路、保障房等限制流通物作为租赁物的“融资租赁合同”，不应认定构成融资租赁关系。最高院认为，融资租赁交易的特点系以购买租赁物、保留租赁物所有权的方式为租金债权提供担保，因限制流通物无法变价抵偿，不具有担保功能，故不适宜作为融资租赁交易的租赁物。实务中，存在以城市的市区道路、保障房等限制流通物作为租赁物的情形，实际上是变相扩大了政府债务的风险，租赁物本身并不具有担保功能，出租人无法取得租赁物的所有权，承租人也不能实际占有、使用租赁物，故此种交易不应当认定为融资租赁合同关系。

4.可以污水管网、电力架空架、基站等存在须添附于不动产上的资产作为租赁物[4] 。在《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》，最高院认为，污水管网、电力架空线、基站等添附于土地等不动产之上，与以商品房、房地产作为租赁物有显著区别。前者租赁的是设备，后者租赁的是房地产、商品房本身，正如国际统一私法协会《租赁示范法》第2条所规定的，租赁物不会仅因其附着于或嵌入不动产而不再是租赁物。但需要注意的是，此类租赁物可能存在物权担保功能较弱的问题，在承租人违约的情况下，出租人的取回权实际并不可行，或者取回后租赁物价值基本丧失，但此属于融资租赁公司的经营风险问题，不属于融资租赁合同的性质认定问题。

（二）以无形资产作为租赁物

在金融监管领域，基于目前监管规定对租赁物应为固定资产的规定，知识产权等无形资产似乎无法作为租赁物。但是，知识产权其作为租赁物具有其相当的市场需求，其实早在2014年，北京市国有文化资产监督管理办公室就发起成立了全国首家文化融资租赁公司——北京市文化科技融资租赁股份有限公司，并于2015年4月开展了首笔以版权为标的物的融资租赁交易。虽然无形资产作为租赁物具有可观的市场前景，但经过多年发展，无形资产融资租赁业务仍处于探索阶段，根本原因在于，目前的法律未明确规定无形资产属于适格租赁物。未来几年，无形资产融资租赁的市场需求是否会倒逼监管范围的放开，值得进一步关注。

在司法裁判领域，以无形资产作为租赁物的融资租赁合同是否一定无效存在不同观点。在《最高人民法院关于融资租赁合同司法解释理解与适用》一书中，最高院民二庭认为以商标权、专利权及单纯的软件作为租赁标的物，其实质关系多为知识产权的质押或许可使用，不构成融资租赁法律关系。但近年来部分司法案例并未完全坚持这一观点，如2021年3月24日，天津市滨海新区人民法院东疆保税港区融资租赁中心法庭对天津市首例涉无形资产融资租赁合同纠纷进行宣判，认定了以电视栏目著作权为标的物的融资租赁合同效力，支持了出租人的主张。

另，就生物资产作为租赁物而言，在上海浦东法院审理的“海尔融资租赁股份有限公司与张掖市恒源农业发展有限公司、临泽县旭丰肉牛养殖专业合作社等融资租赁合同纠纷”（案号（2018）沪0115民初72832号），法院也认可了生物资产可作为租赁物。法院认为，法律、法规原则上不禁止生物资产作为融资租赁标的物，对于本案中以奶牛为租赁物，因奶牛具有“牛耳标”等身份标识，能够特定化，且不易消耗，符合租赁物的法律特征。

综上，对融资租赁租赁物适格性的判断，应把握融资租赁“融资”、“融物”相互结合的本质属性。租赁物是否具有确定性，是否真实存在；租赁物权属是否清晰，是否可以移转并交付至出租人；租赁物是否能够产生收益，是否具有对租金债权的担保价值是判断租赁物适格的基本标准。

[1] 如天津中车投资租赁有限公司与名京置业（沈阳）有限公司、魏祖斌融资租赁合同纠纷一审民事判决书（案号：（2018）津民初81号）。

[2] 如中国青旅实业发展有限责任公司、锦银金融租赁有限责任公司融资租赁合同纠纷二审民事判决书（案号：（2019）最高法民终222号）。

[3] 如佛山海晟金融租赁股份有限公司与宁阳盛运环保电力有限公司、安徽盛运环保（集团）股份有限公司民间借贷纠纷一审民事判决书（案号：（2018）粤06民初56号）。

[4] 如中水电北固建设机械有限公司、成都市裕邑丝绸有限责任公司借款合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书（案号：（2017）最高法民申2175号 ）。

作者：王瑶