郑某（原告）与上海某材料有限公司（被告，以下简称“某材料公司”）案外人执行异议之诉一案：2009年9月21日，郑某与第三人杨某在居间公司居间下签订《房地产买卖协议》，约定郑某以人民币455,000元的价格购买第三人杨某位于上海市宝山区水产西路xx室动迁安置房屋（以下简称涉案房屋），并约定双方待涉案房屋满足过户条件后办理涉案房屋的过户手续。之后，郑某依约向第三人杨某支付了购房款425,000元。第三人杨某亦按约于2009年10月将涉案房屋交付给了郑某。2015年10月，郑某了解到涉案房屋所属小区的其他业主陆续办理了产权证，故与第三人杨某协商办理过户事宜，第三人杨某表示产证系分批办理、其产证还未办出。2016年3月，郑某经查询发现，涉案房屋已因某材料公司与第三人杨某损害公司利益责任纠纷一案【案号（2011）闵民二（商）初字第281号】而被查封，该案已进入执行拍卖阶段。郑某遂向法院提出执行异议申请，但被法院裁定驳回。

郑某认为，在涉案房屋被查封前既已通过正规中介居间购买了涉案房屋，并依约支付了对价、实际占有了涉案房屋，属善意取得，故郑某向法院提起了执行异议之诉。某材料公司辩称，涉案房屋系动迁安置房屋尚登记在开发商名下。郑某购房行为不符合房地产买卖规定，涉案房屋多年未办产证，郑某也未要求办理，也不能证明是非自身原因不能办理登记，故郑某不符合善意取得的要件，不同意郑某的诉讼请求，要求维持原裁定。

上海市闵行区人民法院法院经审理，认为本案的争议焦点在于郑某就涉案执行标的（即涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，法院按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的条件进行分析。法院认为，首先，涉案房屋系第三人杨某的动迁安置房屋，虽然涉案房屋仍登记于案外人上海J置业有限公司名下，但根据《动迁房屋认定协议书》、《分房结算入住通知单》显示，第三人杨某已实际购买了涉案房屋并已结清了所购房款，且案外人上海J置业有限公司亦向第三人杨某交付了涉案房屋，可见涉案房屋系第三人杨某已明确的可得利益。第三人杨某将涉案房屋出售给原告郑某并签订《房地产买卖协议》，并未违反法律、法规的强制性效力性规定，且该出售行为发生在涉案房屋被正式查封之前，本案中亦无证据证明涉案房屋买卖合同存在法律所规定的合同无效的情形，故认定该合同真实、合法、有效，应当受到法律的保护；其次，郑某于2009年10月13日付款当日即取得了涉案房屋的房地产权证原件及钥匙，并出租使用至今，可认定为已实际占有、使用涉案房屋，且其实际占有的时间发生于涉案房屋被正式查封前；再次，郑某与第三人杨某未能完成过户的原因在于涉案房屋已被法院查封、第三人的小产证无法办理、故更无法过户至郑某名下，故郑某对此没有过错；最后，虽郑某在涉案房屋被正式查封之前尚有30,000元的购房尾款未支付，但郑某未支付的原因在于涉案房屋被法院查封、其无法办理涉案房屋产权证，致使郑某无法支付剩余房款，郑某对此亦没有过错。现郑某已将上述30,000元房款交至本院，可以视为郑某已经支付全部价款。综上，法院认为，郑某对涉案房屋享有实体上的权利，故其要求停止对涉案房屋的执行，具有事实和法律依据，予以支持。

（一）救济途径

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》（以下简称“民诉法解释”）第三百零二条[3]之规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。上述案例中，原告郑某有权就涉案房屋的司法查封提起执行异议，法院驳回执行异议申请后，郑某亦依据前述规定提起了执行异议之诉，以实现阻却执行行为的目的。

（二）在查封之前未签订《房屋买卖合同》并未占用标的房屋，将不能阻却排除强制执行

若案外人或者申请执行人在查封之前未签订《房屋买卖合同》并未合法占用标的房屋，不能阻却排除强制执行。如叶华新、余笑群等案外人执行异议之诉[4]中，广东省佛山市中级人民法院以“叶华新并不能举证证明其在案涉S21车位被查封之前已经与明福公司签订了书面买卖合同，并合法占有使用了该车位”为裁判说理依据，故其并不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，其有关排除本案执行的主张，显然缺乏依据，不予支持其诉求请求。

1.关于如何界定房屋买卖合同关系

关于提起执行异议的房屋买受人主张的房屋买卖合同法律关系，在实务中认识分歧主要表现在，通过以物抵债或者房屋买卖合同为借贷担保所形成的法律关系能否参照使用《执行异议复议规定》第二十八条的规定？以以物抵债为例，吉林省高级人民法院院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》和江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》均认可符合一定条件的以物抵债“受让人”可排除出卖人金钱债权人对此抵债物的执行。从全国范围内看，对此问题一般采取严格的态度，因为基于以物抵债而拟受让的房屋买受人，在完成权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。如果随意认可此种情形，则无异于该买受人通过以物抵债的方式获得了优先于出卖人的其他普通金钱债权的法律地位，使本应处于平等受偿地位的普通债权因以物抵债协议就产生了优先和劣后，也将助长对抗强制执行的不诚信乃至违法行为。在李鑫、周秀娥与沈晓勤、庞粉清、长兴畅宇房地产开发有限公司案外人执行异议之诉申请再审案件[5]中，浙江省高级人民法院即认为其中的以物抵债协议并非是纯粹的买卖合同之债，而是债权担保的以物抵债。因此，案外人基于抵债协议和债权转让订立的《商品房买卖合同》享有的权利与《执行异议复议规定》第28条规定的买受人排除强制执行和权利具有基础性区别，其未超过债权维度，并不能优先于沈晓勤的债权。[6] 

2.关于合法占有要件的理解

我们理解，判断房屋买受人是否构成对房屋的占用，应当根据买受人对房屋是否实现了对房屋的支配和控制，如是否办理入住手续、是否取得房屋钥匙、是否交纳了水、暖、电、气及物业等费用，另外，如果是将房屋出租、出借给他人使用也属于对房屋的支配行为。实践中，我们认为，对于房屋买受人对未经竣工验收合格的房屋的占有，不能认定为合法占有。因为只有具备了房屋经过竣工验收，才具备进一步办理房屋所有权登记并成为法律所认可和保护的权利的前提。因此，这里的“合法占有”应理解为房屋买受人基于合法有效的买卖合同并对经竣工验收合格符合交付使用条件的房屋的占有。

（三）房屋买受人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行

对于支付价款要件的审查，法院一般可参照民间借贷纠纷案件中对付款事实的审查规则进行判定，比如房屋买受人仅提供出卖人出具的收据，或者主张以现金交付并没有其他证据证明其存在支付事实的一般不予认定，当然需要根据个案情况结合支付款项的金额、买受人的经济能力、交易习惯等综合判断。

若案外人或者申请执行人作为房屋买受人未能证明其已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，则其诉讼请求亦难以得到支持，如李俊峰、邯郸银行股份有限公司等执行异议之诉民事二审民事判决书[7]中，河北省邯郸市中级人民法院经审理认为：“关于是否支付购房款的问题，李俊峰上诉称其向王建平要借款支付王燕乐购房款，王建平将款项直接付给王燕乐，本案中李俊峰虽然提交了向王建平转款的银行记录，但该款项的性质并不明确，且该款并非转给王燕乐，也无王建平向王燕乐支付相关款项的充分证据，故李俊峰关于支付购房款的主张不能成立。”法院最终裁判李俊峰对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

（四）未办理过户登记的原因并不在于房屋买受人，即房屋买受人不存在过错

房屋买受人应当积极行使登记请求权，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条规定：“......一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”实务中，认定房屋买受人不存在过错的情形各不相同，主要有以下几个方面：（1）房屋未办理竣工验收或未办理大产权证，导致客观上无法办理过户登记，如最高人民法院（2020）最高法民终654号案件；（2）已经要求出卖人办理过户登记，但出卖人始终拖延不予办理，如河北省高级人民法院（2020）冀民终198号案件。

房屋买受人提起的案外人执行异议之诉中，案外人应当证明未办理过户登记的原因并不在于房屋买受人，如无法充分举证，则存在承担举证不能的不利法律后果。如兴业银行股份有限公司宁德分行、方德兴等案外人执行异议之诉民事一审民事判决书[8]中，福建省宁德市中级人民法院经审理认为：“根据已查明的事实，案涉房产从2014年登记在海鸥投资公司名下直至被查封之前，近6年的时间里方德兴均未办理产权登记手续。方德兴主张未办理过户登记系因房屋买卖合同中约定十年之后办理过户，合同约定的过户时间未至，并非其自身原因怠于办理房屋过户手续。然而房屋买卖合同体现的是买卖双方的意思表示，方德兴在合同中自愿同意十年后办理涉案房屋过户登记手续并且同意海鸥投资公司将涉案房屋作为融资抵押的抵押物，还对涉案房屋对外抵押担保可能产生的风险及对方德兴造成的损失赔偿等问题进行了明确约定。可见，方德兴对于未及时办理过户手续的风险是有预见的，其却放任该风险的发生。综上分析方德兴与海鸥投资公司的行为显然与房屋买卖的日常交易习惯不符，怠于办理权属登记自身存在过错。故方德兴关于其属非因自身的原因而无法办理过户登记的主张，本院不予采纳。因方德兴已无法满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的条件，不足以排除本案执行。”

结合上文所述，《民诉法解释》第三百零九条[9]及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。法院在审查排除执行的民事权益会从以下几个方面审查：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，需满足以上四个方面要求后，才能产生足以排除执行的效力，司法实践中，案外人或者申请执行人特别需就以上四个方面的要求予以充分举证，否则可能承担举证不能的法律后果。由于实务操作中情况复杂，实践中法院对于以上几个方面的审查并不会采取“一刀切”式统一尺度，而 一般具体情况具体分析对于某些情形进行综合判断。