在日常法律服务中，我们注意到不少房地产开发企业及预购商品房的购房人面临一个共同的法律困境：当不动产或其对应的土地使用权被查封或预查封后，能否继续办理不动产的首次登记（初始登记）？许多当事人误以为查封登记构成办理登记的绝对障碍，实则不然。本文将从法律规定与实务操作两个层面，为当事人提供明确的法律指引。
一、从法律规定看，查封登记不影响办理不动产首次登记
在具体阐述相关规定前，有必要厘清查封的两种形式：
1. 预查封
依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔2004〕5号）第十五条，下列未办理所有权登记的房屋，人民法院可以进行预查封：作为被执行人的房地产开发企业，已办理商品房预售许可证且尚未出售的房屋；被执行人购买的已由房地产开发企业办理房屋权属初始登记的房屋；被执行人购买的已办理商品房预售合同登记备案或预告登记的房屋。此外，《不动产登记暂行条例实施细则》第九十三条明确，人民检察院等其他有权机关要求办理查封登记的，参照上述规定执行。
2. 查封（现查封）
该形式主要针对已取得不动产权证书的不动产，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第九十至九十三条的规定，由有权查封的国家机关提交相关材料，予以办理。《北京市不动产登记工作规范》在前述规定的基础上就办理程序、申请材料、办理时限等方面进一步细化。
回到要说明的问题本身，此问题的结论是明确的，即存在预查封，不影响办理不动产首次登记。其主要依据来源于：《北京市不动产登记工作规范》在“国有建设用地使用权及房屋所有权登记——首次登记”的审核要点中明确规定：国有建设用地使用权被查封或预查封，且申请人与被执行人为同一主体的，不影响办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记；以预购商品房购房人为被执行人预查封商品房的，不影响办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，亦不影响预购商品房预告登记转为国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。由此可见，现行制度并未将查封登记视为办理首次登记的法定禁止事由。
二、从实践角度看，查封的不动产办理首次登记有助于统一登记与执行管理
实践中，完成首次登记不仅不会损害查封效力，反而有助于提升不动产管理的规范性与执行效率。
《北京市不动产登记工作规范》第21.1.5条明确：“不动产在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，查封期限从预查封之日起计算。”换言之，预查封在不动产完成首次登记并转移至被执行人名下时，自动转为正式查封，执行措施得以延续，未出现权利“真空期”。
此外，目前预查封登记多由住建部门办理，而不动产登记相关业务由不动产登记机构负责，两者系统不一。若整栋建筑完成首次登记，预查封即可转为查封登记，统一纳入不动产登记系统管理，有助于：
1.避免信息不对称；
2.防止不动产脱离司法控制；
3.减少因信息遗漏导致不动产被非预期转移的风险。
三、如遇登记机构拒绝为查封的不动产办理首次登记，可采取以下救济途径
若房地产开发企业或购房人在符合登记条件的情况下，仍被登记机构拒绝办理首次登记，可考虑以下方式维护合法权益：
1. 集中反映诉求
当事人可通过正式函件，向属地房管部门、住建部门、不动产登记机构、规自部门等发送申请办理首次登记的函或请示，集中反映办证困难与制度执行问题，争取多部门协同解决。
2. 提交正式登记申请
如不动产已具备首次登记条件且材料齐全，应依法向登记机构提交正式申请。依据《不动产登记暂行条例》及实施细则，登记机构应出具是否受理的书面意见；不予受理的，应出具《不予受理通知书》。
3. 提起行政复议或行政诉讼
如登记机构无正当理由拒绝办理，申请人可依法申请行政复议或提起行政诉讼，通过司法审查推动登记机构依法履职。
综合法律规范与实践操作，不动产存在查封或预查封，并不影响其办理首次登记。完成首次登记不仅符合物权登记制度的设计初衷，也有利于司法查封与实际权属的统一管理。面对不合理的登记阻碍，当事人应善用法律与行政渠道，积极维护自身登记权利。