01

1.《中华人民共和国人民防空法》

第二条规定：“人民防空是国防的组成部分。……”

第五条规定：“……国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

2.《人民防空工程平时开发利用管理办法》

第三条规定：“人民防空工程平时开发利用应当坚持有偿使用、用管结合的原则，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

第九条规定：“人民防空主管部门应当根据使用单位提交的备案资料，经审查合格后发给《人民防空工程平时使用证》。使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程。……”

第二十二条规定：“平时利用人民防空工程应当经所在地区、县人民防空主管部门批准，并按规定使用。”

第四十七条规定：“违反本条例第二十二条第一款规定，平时利用人民防空工程，未经所在地区、县人民防空主管部门批准或者未按规定使用的，由人民防空主管部门责令限期改正；危害人民防空工程安全和防空效能的，可以对个人并处5000元以下罚款，对单位并处1万元以上5万元以下罚款；造成损失的，应当依法赔偿损失。”

3.《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（建住房〔1995〕517号）

第九条规定：“公用建筑面积计算原则

……作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”

4.《北京市人民防空条例》

第十五条规定：“鼓励、支持企业事业单位、社会团体和个人投资人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

第二十二条规定：“平时利用人民防空工程应当经所在地区、县人民防空主管部门批准，并按规定使用。……”

5.《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》

第三条规定：“本市地下空间安全使用，坚持谁所有谁负责，谁使用谁负责的原则。人民防空工程安全使用责任由人民防空工程使用许可被许可使用人承担。普通地下室安全使用责任由普通地下室所有权人承担。所有权人委托物业服务企业以及其他单位、个人管理的，受托管理人应当按照规定和约定承担普通地下室安全使用责任。

第五条规定：“地下空间的安全使用责任人利用地下空间，应当遵守下列规定：

(一)制定落实治安、消防、卫生、建筑等管理法律、法规、规章的具体措施；

(二)建立防火、防汛、治安、卫生等责任制度。提供给他人使用的，与使用人签订地下空间安全使用责任书，明确使用人对地下空间的安全使用义务，并对使用人履行义务的情况进行监督；发现使用人违反安全管理法律、法规、规章或者安全使用义务的，及时制止、纠正，并向有关行政主管部门报告；

(三)使用人民防空工程，应当按照所在地区人民防空主管部门批准的要求使用；

(四)不得擅自改变地下空间工程的主体结构或者拆除地下空间工程的设备设施；

(五)安全出口和疏散通道符合安全规范。安全出口不得采用卷帘门、转门、吊门或者侧拉门，门向疏散方向开启；

(六)在地下空间的入口处设置人民防空主管部门、住房城乡建设行政主管部门制发的人民防空工程、普通地下室使用标志牌；

(七)建立安全设施检查、维修管理制度，保障安全设施正常使用；

(八)对有关行政主管部门检查发现的事故隐患，在规定的时间内予以消除；

(九)依法及时报告火灾、传染病疫情等突发性事件；

(十)不得将地下空间出租给无合法有效证件、证明的单位或者个人；

(十一)遵守国家及本市其他有关地下空间安全使用的管理规定。”

5.小结

根据上述规定，物业服务企业的对人防空间的管理，可汇总要点如下：

(1)使用单位必须持有《人民防空工程平时使用证》，方可使用人民防空工程；

(2)人民防空工程使用许可被许可使用人承担安全使用责任；

(3)不得改变《人民防空工程平时使用证》所载用途。

02

（一）未办理《人民防空工程平时使用证》或未取得有权收益人的授权，不得利用人防工程经营获益

典型案例1：物业公司不持有《人民防空工程平时使用证》，返还预收租金并支付利息

安徽省安庆市中级人民法院(2024)皖08民终1271号二审民事判决书载明：“人防工程经验收合格后，投资者如按人防主管部门的规定履行备案审批程序，可以取得用益物权性质的人防车位使用权。而本案《锦港豪庭人防地下室车位使用补充协议》中的让与人润阳物业公司不是案涉人防地下车位的投资者，同时润阳物业公司也未提交光泰公司取得《人民防空工程平时使用证》或者其他人民防空主管部门的有效审批材料来证明其于2023年9月之后对案涉人防车位享有合法的使用权。因此润阳物业公司向朱**、王**让与车位使用权缺乏权利基础，且因润阳物业公司未取得案涉车位合法使用权致使案涉《锦港豪庭人防地下室车位使用补充协议》现无法继续履行，……由于此前润阳物业公司已实际收取朱**、王**案涉车位70年的使用权转让费50000元，故一审判决润阳物业公司向徐*返还未履行部分费用，并无不当。”

典型案例2：物业公司未经开发商授权擅自就人防车位进行出租收费，被判令退回收益并支付利息

浙江省宁波市鄞州区人民法院(2022)浙0212民初15059号一审民事判决书载明：“人防车位作为人防工程的一种现实存在形式，本质属性为国防战备设施，应归国家所有。但为鼓励社会资金投资人防工程建设，减轻国家财政负担，人防工程经验收合格后，投资者可取得用益物权性质的人防车位使用权。本案中，案涉人防车位由原告投资建设，被告辩称原告已将建造成本计入业主的购房款中，但未提供充分的证据加以证明。相反，在原告与业主签订的《商品房买卖合同》中，双方明确约定人防车位不计入分摊的共有建筑面积，且业主同意由原告统一管理、使用。根据原、被告间签订的物业服务合同约定，原告仅是将属于全体业主所有的停车场部分委托给被告代为经营，并约定了收益分配，并未涉及到人防车位部分。本院认为，在约定不明且《前期物业服务合同》尚未到期的情况下，案涉238个人防车位的收益权应归属原告，对于第一项诉请即原告要求被告停止收益，本院予以支持。”

（二）物业服务企业更换后，是否同一物业服务区域的人防区域管理权也应当由新物业服务企业接管，实践中存在争议

1.观点一：新物业服务企业并不当然成为人防区域的管理人，人防区域仍由其使用权人自行或委托第三人管理

典型案例1：物业服务企业并不因为业主选聘而当然成为其物业服务区域内人防工程的管理人

辽宁省沈阳市中级人民法院(2022)辽01民终10669号二审民事判决书载明：“被告享有使用权和收益权的涉案人防工程虽在原告物业服务区域，但原告并不能就此认定其对该人防工程具有管理权，故对原告的诉请不予支持。原告为涉案园区的物业服务单位，被告对人防工程的出租亦主要服务于园区内的业主，双方服务主体具有共性，不应争权夺利、相互拆台……。”

典型案例2：更换物业服务企业后，新物业服务企业接管车位时应审查标的车位是否属于非业主所有的人防车位，不应直接代而管之

福建省南平市中级人民法院(2022)闽07民终323号二审民事判决书载明：“飞扬物业公司知晓此前涉案小区物业公司系祥宁物业公司，其接受委托管理涉案车位时理应对江南中央.金地小区业委会是否对涉案102个车位是否享有使用权尽审查义务，其接受委托代收涉案车位管理费侵犯祥宁物业公司的经营收益权，江南中央.金地小区业委会作为被代理人与代理人飞扬物业公司应对祥宁物业公司的前述期间经济损失承担连带责任，故祥宁物业公司有权向飞扬物业公司主张赔偿经济损失的权利，要求江南中央.金地小区业主委员会对飞扬物业公司前述期间的行为承担连带责任，系适格的原告。”

2.观点2：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，在同一个物业管理区域内的业主及实际使用人，均无权独立于整个小区物业服务之外，分开管理会给整栋楼的消防、疏散等安全事项造成隐患，违背公共利益，新物业服务企业应同步将人防区域一并管理

典型案例：一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，新物业服务企业应同步将人防区域一并管理

北京市第三中级人民法院(2022)京03民终2887号二审民事判决书载明：“一审法院认为：国务院《物业管理条例》规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。原被告签署的《补充协议》中有关地下车库由被告自管的约定与国家政策法规相悖。该约定亦会给地下二层的物业检修造成不便，给整栋楼的消防、疏散等安全事项造成隐患，违背公共利益，该条款应属无效。原告要求被告移交地下二层车库和人防工程物业管理权的诉讼请求，符合国家政策法规要求，该诉讼请求本院予以支持。……

二审法院认为：同一个物业管理区域内，业主在有关人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，业主委员会与业主大会选聘的物业公司订立书面物业服务合同。一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。本案中，2016年1月，19号楼业主大会决定终止与格纳斯物业公司的物业服务关系，重新选聘阳光物业公司，随后，格纳斯业委会与阳光物业公司签订了19号楼的《物业服务合同》，阳光物业公司依合同约定自2016年6月1日开始负责19号楼的物业管理。涉案地下二层停车场及人防工程与19号楼均属同一物业管理区域，在同一个物业管理区域内的业主及实际使用人，均无权独立于整个小区物业服务之外，故格纳斯业委会要求格纳斯物业公司移交地下二层停车场及人防工程的物业管理权，于法有据，一审法院据此判决移交涉案地下二层停车场及人防工程的物业管理权，并无不当，本院予以确认。”

3.小结

结合案例检索与实务经验，笔者认为人防空间是否由同一物业管理区域内的物业服务企业管理实践中存在裁量空间，裁判者主要考量如下因素：

（1）人防空间与其他物业服务区域是否具有相对独立性；

（2）人防空间的现有管理是否影响到了整体物业服务区域的运转。

如相对独立，且不存在影响整体物业服务区域管理运转的不利情形，则法院通常给予人防空间使用权人对于人防空间的管理权限，由其自行管理或授权第三方管理，如地理位置上具有不可分性，且存在影响整体物业服务区域管理运转的不利情形，则法院往往出于保障整体物业服务区域管理运转的考虑，要求人防空间使用权人需遵循一个物业管理区域一个物业服务企业的规定，将人防空间管理权移交给新物业服务企业。

（三）违规使用人防空间，物业服务企业受到行政处罚

典型案例1：无《人防工程使用证》使用该人防工程内房间3间,用于堆放杂物，被处罚金1万元

北京市朝阳区人民防空办公室出具朝人防罚字﹝2021﹞第007号行政处罚文书，2021年5月11日,北京市朝阳区人民防空办公室行政执法人员现场检查北京市朝阳区百子湾路32号院8号楼人防工程时发现:北京今日今典物业管理有限责任公司苹果社区物业管理中心无《人防工程使用证》使用该人防工程内房间3间,用于堆放杂物,实际使用的面积为90㎡。该行为影响人民防空工程正常管理秩序,侵占面积在100㎡以下，违反了《中华人民共和国人民防空法》第九条的规定，处以警告和罚款1万元。

典型案例2：擅自拆除人工工程配套用房墙体，被处罚金3万元

北京海淀区人民防空办公室出具海人防罚字﹝2020﹞第28号行政处罚决定书，北京国豪物业管理有限公司未经行政机关批准擅自拆除北京市海淀区魏公村街1韦伯豪家园1号楼(海06-0186)、4号楼(海06-0187)人防工程共用配套管理用房内原始墙体,现场未见人防工程使用改造审批手续。上述行为危害了人民防空工程安全和使用效能。依据《中华人民共和国人民防空法》第四十九条第三项规定，处以警告和罚款3万元。

典型案例3：人防工程内脏乱差，未建立防火、防汛、治安、卫生等责任制度，被处罚金1千元

房山区人民防空办公室出具房人防简罚字[2019]第008号行政处罚决定书，北京韩建物业管理服务有限公司管理的人防工程卫生差,房间有杂物,违反了:《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第五条第(二)项未建立防火、防汛、治安、卫生等责任制度之规定，处以罚款1千元。

典型案例4：人防工程内设置污水处理站,向人防工程内排放废水，被处罚金5万元

北京市朝阳区国防动员办公室出具朝人防罚字﹝2023﹞第004号行政处罚决定书，润嘉物业管理(北京)有限公司润厦分公司在人防工程内设置污水处理站,向人防工程内排放废水,污水处理站面积为100m2。该行为对人防工程的正常使用和维护管理造成严重影响和妨碍，处以警告和罚款5万元。

03

1.明确人防工程使用权人，在使用权人的授权下对人防空间进行管理，避免权责不清带来纠纷。

2.建立人防空间管理的防火、防汛、治安、卫生等责任制度，配备必要的安全设施，如灭火器、应急照明等，并设置清晰的安全标识。

3.提供给他人使用的，与使用人签订地下空间安全使用责任书，明确使用人对地下空间的安全使用义务，并对使用人履行义务的情况进行监督。

4.日常巡视、检修等留存工作记录，确保按照人防工程用途使用人防空间。