01

《北京市物业管理条例》第五十二条规定：“街道办事处、乡镇人民政府负责组建物业管理委员会。物业管理委员会作为临时机构，依照本条例承担相关职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。”

在北京地区，物业管理委员会是指在暂不具备成立业主大会、业主委员会条件的小区，由社区居民委员会、业主代表等组成的代替业主大会、业主委员会开展物业管理相关工作的临时管理组织。

02

物业管理区域内全体业主共同组成业主大会，业主大会是全体业主的整体意志体现和最高决策机构。业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的常设执行机构，负责业主大会决议的具体落实与日常事务的组织协调，其决定对全体业主具有约束力。业主委员会的设立有助于提高业主自治效率，为业主共同行使权利提供重要支持。

物业管理委员会则是在尚未具备成立业主大会及选举产生业主委员会条件的小区内，由街道办事处、乡镇人民政府组织社区居民委员会、业主代表等共同组成的临时性物业管理组织。其设立目的，是在业主大会、业主委员会无法正常运作时，代为履行相关物业管理职责。

物业管理委员会的突出特点在于其“临时性”与“替代性”。它是在业主自治组织缺位或失灵时设立的过渡性机构，可根据实际情况灵活代行业主大会或业主委员会的相应职权。例如，在仅无法选举业委会时，可代行业委会职责；在业主大会亦无法召开时，则可代行其部分职权。而当小区具备条件并依法成立业主大会、选举产生业主委员会后，物业管理委员会即应解散，二者不能同时并存。因此，物业管理委员会实质上是业主大会和业主委员会的补充与临时替代机制，旨在保障物业管理活动的连续性和小区治理的正常运转。

03

《北京市物业管理条例》第五十六条规定：“成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会组织业主大会按照本条例第三十四条的规定履行职责，并组织执行业主大会的决定。未成立业主大会的，物业管理委员会组织业主行使本条例第三十四条和第四十四条规定的业主大会和业主委员会的职责。” 《北京市物业管理条例》第五十三条规定：“有下列情形之一的，可以组建物业管理委员会：（一）不具备成立业主大会条件；（二）具备成立业主大会条件，但是确有困难未成立；（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会。”

根据上述规定，物业管理委员会在业主大会未成立的情形下，负责组织业主行使业主大会和业主委员会的职责，物业管理委员会在业主大会已经成立的情形下，负责履行业主委员会的职责，代替业主委员会履职。

《北京市物业管理委员会组建办法》第十二条进行了列举如下：

(一)推动符合条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会；

(二)召集业主大会会议或者全体业主会议，报告年度物业管理的实施情况和物业管理委员会履职情况；

(三)组织业主选聘、解聘物业服务人，确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和服务价格，代表业主与物业服务人签订物业服务合同，与解聘的物业服务人进行交接；

(四)组织业主决定共用部分的经营方式，拟定共有部分、共有资金使用与管理办法；

(五)组织业主筹集、管理和使用专项维修资金；

(六)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业费，监督物业服务人履行物业服务合同；

(七)组织业主制定或者修改管理规约、议事规则，监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行制止；

(八)制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件；

(九)定期向业主通报工作情况；

(十)在物业管理区域内配合行政执法机关开展执法工作；

(十一)配合、支持居民委员会、村民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督；

(十二)业主大会或者业主共同决定赋予的其他职责。

04

根据《北京市物业管理条例》及《北京市物业管理委员会组建办法》的规定，笔者梳理物业管理委员会设立的工作流程如下：

05

1.委员资格

《北京市物业管理条例》第五十四条规定：“物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等七人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。物业管理委员会主任由居民委员会、村民委员会代表担任，副主任由居民委员会、村民委员会指定一名业主代表担任。物业管理委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。”

《北京市物业管理委员会组建办法》第六条规定：“物业管理委员会由居民委员会、村民委员会、业主、物业使用人代表等7人以上单数组成，其中业主代表不少于物业管理委员会委员人数的二分之一。

业主担任物业管理委员会委员的，应当符合下列条件：

(一)拥护中国共产党的领导，遵纪守法；

(二)热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并具备必要的工作时间；

(三)身体健康，具有完全民事行为能力；

(四)公告之日前一年度在本物业管理区域内居住半年以上；

(五)按照物业服务合同约定交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况；

(六)本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系；

(七)未有《北京市物业管理条例》规定的房屋使用禁止规定的行为；

(八)未有法律法规规定的其他不宜担任物业管理委员会委员的情形。”

根据上述规定内容，物业管理委员会的任职条件梳理如下：

业主代表的选任条件：

笔者注意到《北京市物业管理委员会组建办法》第六条中规定了业主、物业使用人代表均可以参选物业管理委员会委员，但是在条件限制中，却只对业主任委员提出了条件要求，对于物业使用人任委员却未进行规制。

笔者认为立法上如此设计的原因主要在于权利基础差异决定责任约束强度，对业主委员提出要求的实质是确保委员具备履行法定责任的能力与信用基础。物管会核心目标是推动成立业主大会并选举业委会，而业委会成员依法必须为业主，物业管理委员会中的业主代表应当也是后续成立业委会中的重要参与业主，甚至是候选的业主委员会委员人选。组建办法明确业主代表占比≥50%，物业使用人代表为补充角色，物业使用人代表虽无明文条件限制，但街道在实际筛选中仍会审查其“遵纪守法、热心公益”，并通过公示环节接受业主监督，因此不增设硬性条件并非监管缺位。北京大量老旧小区存在产权不明晰或出租率高的问题，允许物业使用人参与物业管理委员会组建，可扩大参与者范围，加速物业管理委员会组建进度。

2.其他要求

06

物业管理委员会分为定期会议和临时会议，发起方式及会议相关要求如下：

07

如前文所述，物业管理委员会是业主大会与业主委员会在无法正常运作时的替代性组织。基于这一定位，物业管理委员会理应承接业主大会与业主委员会的权利与义务，享有相应的法律主体地位，这也是其履行职能的制度基础。

然而在实践过程中，由于对物业管理委员会运行机制认识不足、实务经验欠缺，部分机构对其在小区治理中的法律主体地位持保留态度，这给物业管理委员会的日常工作带来了诸多不便与障碍。

例如，在北京市第一中级人民法院（2023）京01民终4953号民事裁定书中，某公司与小区业主委员会签订了建设工程合同，但业主委员会在付款义务未履行时任期届满，且未能成功换届。随后小区成立了物业管理委员会，该公司遂起诉物业管理委员会要求承担付款责任。法院认为，物业管理委员会并非合同签订主体，亦无证据表明其已承接原业主委员会的权利义务，因此裁定起诉缺乏事实与法律依据。

对此，笔者持有不同意见。物业管理委员会的设立初衷，正是为了在业主大会、业主委员会无法正常产生或运作时，维持小区相关事务的处理连续性。在上述案例中，业主委员会遗留债务未清偿，物业管理委员会代行业主委员会职责，本应有权也有义务对历史遗留问题予以处理。否则，若业主委员会长期无法成立，相关债权债务关系将陷入无人负责的僵局，这显然违背了物业管理委员会制度的设立目的。长期以往，不仅可能影响业主委员会的日常履职——外界会因担心业主组织失灵后无人继受权利义务，而不愿与其建立民事关系——更不利于小区治理工作的开展，甚至可能引发新的矛盾。司法实践中若一概否定物业管理委员会的承继资格，无异于堵塞权利救济的途径，既欠缺公平，亦不尽合理。

实务中，物业管理委员会在实际运作中也常面临身份认同的困难。例如，在接管业主大会银行账户时，部分金融机构因对物业管理委员会的法律地位认识不清，在办理手续时自行增设不必要的条件和障碍。尽管在属地部门的协调下此类问题最终得以解决，但仍反映出社会各方面对该制度了解不足的现状，物业管理委员会在实践中的运行困境由此可见一斑。

08

自《北京市物业管理条例》于2020年实施（2024年修正）以来，截至本文发布之日，公开渠道可查询到的、以物业管理委员会为主体参与诉讼的案件数量仍不足百例。这表明该制度尚未完全发挥其预期作用，与物业管理委员会履职相关的配套细则仍待完善。笔者期待在不久的将来，物业管理委员会能够在小区治理中承担更多职能，真正发挥制度设计的优势，推动社区治理向更健康、更有序的方向发展。