（一）合同关系
关于物业服务合同的效力问题，在物业费追索案件中，经常会出现未签署物业服务合同不成立物业服务合同关系或者物业服务合同无效的抗辩理由。实践中该抗辩理由基本都难以获得支持，原因在于物业服务合同是一个物业公司对多个业主主体进行服务的合同，如有前期物业服务合同的前提下，则除非业主大会决议变更物业服务企业，则一旦成为该物业服务区域业主，就自动与物业服务企业成立了物业服务合同关系，并受前期物业服务合同的约束。如是没有签署物业服务合同的情形，则只要物业服务企业实际承担了物业服务义务，则与业主就成立了事实合同关系，业主也需要承担物业服务的对价。因此实务中几乎很难出现物业服务合同效力抗辩获得支持的情况。
典型案例1（入库案例）：物业服务企业实际承担了物业服务义务，则与业主就成立了事实合同关系
广东省中山市中级人民法院（2022）粤20民终849号民事判决书载明：《物业服务合同》的合同相对方虽为某物业公司与某小区业委会，仅对某物业公司及某小区业主具有法律约束力，但综合考虑：（一）农业银行中山分行作为涉案商业楼原权利人对某物业公司的服务管理无异议；（二）涉案商业楼拍卖时，公示中已明确涉案商业楼为某小区的附属商业设施，并提示竞拍人自行到物业管理公司调查核实；（三）会议纪要中明确“某小区商业街仍属某小区物业管理区域，施工前需向小区物业管理公司办理施工备案，服从物业公司合法管理”等事实，可以推定某物业公司与方某某已单独形成了事实上的物业服务合同关系，双方权利义务参照《物业服务合同》执行。
根据上述案例，涉案商业楼虽不在物业服务合同约定的物业服务管理范围内，涉案商业楼所有权人也并非物业服务合同的相对方，但在物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务且涉案商业楼所有权人也长期未提出异议的情况下，双方形成事实上的物业服务合同关系，涉案商业楼所有权人应向物业公司缴纳物业费。
典型案例2（入库案例）：个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束
最高人民法院（2022）最高法民再223号 民事判决书载明：“一、关于案涉《前期物业服务合同》的法律拘束力。建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，在合同期内，当区分所有权建筑物的专有权在建设单位和业主之间发生转让时，物业服务合同关系一并转让。社区内建筑物楼座之间即使相对独立，或者一定范围内具有营造封闭空间的条件，但从社区环境以及社区建设以及水电、消防、排污等公共设施集中维护管理等因素考虑，不宜各行其是，多头进行物业服务管理。物业服务区域的安保不能替代银行的安保系统，银行另行采购的安保服务也不是排除物业服务、拒绝交纳物业费的合理事由。商品房预售合同中开发商与业主的约定不能约束物业服务人。建设单位与业主在明知前期物业服务合同的情况下，拟在商品房预售合同中排除物业公司在前期物业合同中的权益不妥。建设单位作为前期物业服务合同的签订者，又在商品房预售合同中同意买受人在具体使用该房屋时有权指定物业服务企业对购买范围内的物业及附属设施进行管理和服务，有违诚信原则。同时，依合同相对性原则，上述条款不能约束某物业公司，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。某银行青岛分行等单个业主，自行采购保洁等外包服务，不能产生选聘新物业服务人和解聘前期物业服务合同物业服务人的法律效果。”
典型案例3（入库案例）：在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同履行可能导致利益失衡，物业费计算应以根据实际情况综合认定
最高人民法院（2022）最高法民再223号 民事判决书载明：“关于物业服务费的确定。前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同。故在承认前期物业服务合同对业主的约束力的基础上，考虑到法律规定前期物业服务合同的终止取决于业主委员会或业主大会与新的物业服务企业签订的物业服务合同的生效，而业主大会“召开难”、业主委员会“成立难”导致选聘和解聘物业服务人难，前期物业服务合同可能成为事实上的无期限合同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡。综合某银行青岛分行在承租区域自行购买服务、相应减轻了物业服务的成本，综合物业服务费测算的成本单价，物业费收费标准实测价格，周边物业取费标准等因素，从有利于双方未来形成较为稳定的物业服务关系出发，涉案物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，酌定扣减20%。”
典型案例4（入库案例）：居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力
广东省江门市中级人民法院（2022）粤07民终3418号民事判决书载明：“《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》第一条规定：‘建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。’住房和城乡建设部2009年12月1日印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定: ‘因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,代行业主委员会的职责。’本案中，涉案小区并未成立业主委员会，且在前物业公司退出后，该小区出现无人管理状态，涉案小区所在居委会为保障小区居民正常生活，代行业主委员会职责,并经该小区绝大多数住户的同意为该小区选聘物业公司、代表小区与物业公司签订物业管理服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。此外，吴某桃也事实上接受了开平某物业分公司作为物业公司提供的服务，吴某桃与开平某物业分公司形成事实上的物业服务关系。故一审法院认定《物业管理服务合同》对包括吴某桃在内的小区业主均具有约束力。
（二）诉讼时效
1.诉讼时效的起算时间
基于物业服务的连续性，物业费的追索很有可能是多年累积的欠付费用，因此业主也常常会提起诉讼时效抗辩。诉讼时效抗辩中目前的司法审判中有两种观点，观点一为每期物业费的给付具有独立性，诉讼时效期间应当根据物业服务协议所约定的每期物业费的交纳时间进行确定，观点二为物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性，诉讼时效应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。两种审判观点均有相应的案例支持，但是目前持观点一的案例为经最高人民法院审核并收录至人民法院案例库的指导性案例和参考案例，因此笔者认为观点一为更具有代表性。
观点一：分期履行合同之债可分为定期重复给付的债务和同一债务的分期履行。定期重复给付的债务是基于同一债权原因，经常发生重复给付的债务。欠交的多期物业费应当认定为定期重复给付的债务，每期物业费的给付具有独立性，诉讼时效期间应当根据物业服务协议所约定的每期物业费的交纳时间进行确定。
典型案例1（入库案例）：
山西省晋城市（2023）晋05民终1582号民事判决书（入库案例）载明：“本案争议焦点之一为：某物业公司要求支付的部分物业费是否超过诉讼时效。分期履行合同之债可分为定期重复给付的债务和同一债务的分期履行。定期重复给付的债务是基于同一债权原因，经常发生重复给付的债务。该种债的债务给付总额在债务成立时一般并不确定，当事人需要在一定时间段中不间断地作出履行，每一次的给付义务具有一定的独立性；而同一债务的分期履行一般来讲在债务的关系成立时，债的给付总额已经确定，不会随着时间的延续而发生变化。本案所涉物业管理费属于定期重复给付的债务而非同一债务的分期履行，不能按照《中华人民共和国民法典》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定对物业费诉讼时效期间起算点进行确定，而应当按照《物业服务协议》对每期物业费支付时间所作约定分别确定每期物业费诉讼时效期间起算点。《物业服务协议》约定，每半年缴纳一次物业费，缴费时间为每年的3月和8月。据此，某物业公司在本案中要求支付的2019年9月1日至2020年6月30日期间的物业管理等费用已超过三年诉讼时效，对某物业公司要求支付上述期间物业费等费用的请求，不予支持。”
典型案例2（入库案例）：
广东省揭阳市中级人民法院(2023)粤52民再3号民事判决书（入库案例）载明：“本院认为：……物业服务合同属于继续性合同，每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但具有可分性，均为独立债务，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。……一、二审判决未查明物业公司是否向郭某催缴物业服务费的事实，而是以郭某自2015年5月起一直未交纳物业服务费，其违约行为呈持续状态为由，认定物业公司的起诉未超过诉讼时效期间，认定基本事实不清，适用法律错误。本案中，没有证据证明物业公司有向郭某催缴物业服务费，故对物业公司主张的2017年8月前的物业服务费应已超过诉讼时效期间。”
观点二：基于物业服务合同的连续性，在物业服务合同履行期间的物业服务费追索，通常认定为未过诉讼时效，如果是物业服务企业撤场后提起的物业服务费追索，则需审查相关物业费债权是否经过了诉讼时效。
典型案例：
辽宁省盘锦市中级人民法院(2025)辽11民终287号民事判决书载明：“关于本案是否超过诉讼时效问题。因物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性，诉讼时效应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算，故本案某公司的起诉未超过诉讼时效。”
2.诉讼时效抗辩时物业公司的举证责任
典型案例1：
辽宁省鞍山市中级人民法院(2025)辽03民终578号民事判决书载明：“上诉人物业公司主张其在本案一审诉讼之前已对被上诉人曲某进行四次催收，并未超出诉讼时效。本院认为，首先，上诉人物业公司提交的催收记录中，有两次为EMS邮件形式，但上诉人仅提交了邮寄面单，其中并未载明快递投递情况，上诉人亦未提交其他证据对催收文件的投递情况予以佐证，不能证明该邮件已送达至被上诉人；其次，上诉人物业公司提交的催费单照片均系复印件，照片中亦无门牌号等明显标识，无法证明其张贴位置，且上诉人并未提供原始载体，其真实性无法核实。故综合全案证据，不足以证明上诉人已尽到了催缴物业费的义务。”
典型案例2：
北京市大兴区人民法院(2021)京0115民初6533号民事判决书载明：“……三、诉讼时效问题，因崔认可承担陈南林的合同义务，同样，其有权提出相应的抗辩，康通科技公司亦有义务证明其对欠缴物业费进行了催缴，康通科技公司提交了2010年10月至2020年期间的《物业费缴费通知单》，崔均不认可。但基于物业服务具有公共服务性和持续履行性的特点，由于业主住户数量众多、居住分散，物业服务企业在主张物业费时常采用张贴催费通知及入户催缴等形式，故在认定诉讼时效时应考虑物业服务企业催缴形式的特殊性，在适用诉讼时效时不宜过苛。结合康通科技公司提交的证据，本院认定2008年10月1日前302室房屋欠缴的物业费因康通科技公司未提交相应的证据证明其进行了催缴，故该期间物业费已过诉讼时效，本院不予支持。就2008年10月1日后的物业费未过诉讼时效，崔仍应支付。”
（三）履约瑕疵
司法实践中，业主以服务质量不符合合同约定提出抗辩，法院会综合证据情况予以评估判断，以确认服务质量是否与合同约定标准存在较大差异，进而酌情认定物业费是否予以减免，以及延迟缴纳物业费的违约金是否予以支持。
通常来说若物业服务长期、明显不符合合同约定，构成重大违约（如安保形同虚设、消防设施瘫痪、公共区域长期无人维护等），法院可酌情降低物业费。若问题属局部性、临时性瑕疵（如垃圾偶尔未及时清理、照明灯偶发故障），或未对业主权益造成实质影响，法院通常认为不构成重大违约，不支持降低收费标准。
典型案例1：
重庆市大渡口区人民法院(2024)渝0104民初2309号民事判决书载明：“二、关于原告物业服务质量是否存在重大瑕疵，是否构成根本性违约的问题。本案中，物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，也受业主自身因素影响。物业服务是否存在瑕疵以及瑕疵程度，应当根据合同约定、服务过程及长期效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务，同时结合原告提供的工作记录等证据材料，本院认定原告提供的物业服务虽存在一定瑕疵，但并未达到根本违约的程度。……四、关于违约金的问题。因原告所提供的物业服务客观上存在一定的瑕疵，被告拒交物业服务费等费用并非恶意拖欠，故对原告主张支付违约金的请求不予支持。”
典型案例2：北京市第二中级人民法院(2021)京02民终12548号民事判决书载明：“但庭审中，韩认为京瑞通公司提供的物业服务质量诸多不达标要求减免费用，并就此提交了政府部门相关公示、报道等初步证据；法院认为，现有证据情况下，京瑞通公司应继续举证证明其按约定服务质量标准履行了涉案期间的物业服务，否则应当推定韩的主张成立，但经法院释明，京瑞通公司未就其提供了标准的物业服务完成证明责任，应承担不利法律后果，法院据此认定京瑞通公司在涉案期间提供的物业服务存在严重瑕疵，与约定标准存在差距，应当适当减免物业费，韩所提该项答辩意见于法有据，应予采信；关于减免额度，法院酌定为20%，即韩应按约定标准的80%交纳涉案期间的物业费11642．19元；京瑞通公司关于公区电费250元的诉请，于法有据，法院予以支持；关于逾期付款利息，韩逾期未交费事出有因，并非恶意违约，京瑞通该部分诉请，于法无据，法院不予支持。”
典型案例3：辽宁省高级人民法院（2021）辽民申6757号民事裁定书载明：“关于王晓丹主张降低物业收费标准一节。原审王晓丹提供的证据虽然可以反映出营口大中物业服务有限公司在物业服务过程中有一定的瑕疵，但均属于一般性瑕疵，并不构成重大违约，且对物业服务是否满意，取决于个人主观认知，不能因个别业主的感受在个案中降低本小区的物业费标准，该事项应由业主集体行使权利……原审对王晓丹降低物业费标准的主张不予支持并无不当。”