01

出租前与合同订立阶段是筑牢风险防范第一道防线，重点在于确保房源合规、合同严谨、手续完备。

（一）严格进行房源合规性审查

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条、第三条及《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发﹝2013﹞462号）之规定，出租未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，出租未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，未经合法审批订立集体土地租赁合同、约定将集体所有土地（农村集体建设用地除外）出租用于非农业建设均属于合同无效情形（法律另有规定的除外）。

《条例》第七条对出租住房的安全性、使用用途、人均面积等设定了明确的强制性标准。而无论住房，还是商业用房，出租不符合安全标准的房屋，一旦发生安全事故（如火灾、甲醛超标导致健康损害），出租人将面临民事赔偿乃至行政处罚等重大法律责任风险，以一则公报案例¹为例：

1.案情简介

2008年11月8日，原告与被告新华村委会签订经营场所租赁合同，约定新华村委会将自有的1-11间的房屋出租给原告用于生产塑料包装制品。2011年12月23日12时20分，与原告厂房相邻的仪征市通达船舶配件厂发生火灾，火势迅速蔓延至原告厂房致若干成品、半成品及机器设备过火损毁，损失严重。经查明，起火部位为仪征市通达船舶配件厂西南角办公区床所在位置，成因为仪征市通达船舶配件厂的厂房屋顶系芦席顶，耐火等级低。村委会将不符合消防安全的房屋出租给原告从事塑料包装制品生产致使火势蔓延，造成原告重大财产损失。

法院经审理认为，房屋出租人明知承租人生产易燃产品而将不符合消防安全要求或未经消防验收合格的房屋出租给承租人用于生产，租赁期间因房屋不符合消防安全要求导致火灾发生或扩大的，出租人存在过错，应依法承担相应的赔偿责任，并最终认定出租人承担的过错比例为10%。

2.合规启示

从上述案例及司法文件可以看出，立即建立并执行“出租房源合规检查清单”，对拟出租房屋的规划手续、建筑安全、消防设施、燃气安全、室内装修污染（特别是甲醛）、用途等进行逐项排查，尤为重要。对厨房、阳台、地下室等非居住空间，坚决杜绝违规改造用于居住。确保房屋完全符合国家和地方的相关标准。

（二）设计并使用规范的合同文本

《条例》强化了对押金、租金收取等方面的规范。《北京市住房租赁条例》第三十六条进一步规定：“住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过三个月租金，超收的租金应当纳入监管。押金托管和租金监管的具体规定由市住房和城乡建设部门制定。住房租赁合同期满或者解除的，除抵扣租金、违约金以及其他费用外，住房租赁企业应当自承租人返还住房后三个工作日内向承租人退还剩余押金、租金。”

实务中，合同条款不明，特别是押金扣减情形模糊，是引发租赁纠纷的主要原因之一。

建议优先采用或参考国家市场监管总局制定的《城镇房屋租赁合同（示范文本）》（GF—2025—2614）及各地官方推荐的合同范本，如：《北京市住房租赁合同（示范文本）》（BF-2023-0603），自查现有合同，在合同中特别细化押金条款，明确、具体地约定押金数额、返还时间、以及各种可能扣减押金的情形（如损坏物品赔偿、欠缴费用等）及计算标准。

（三）切实履行身份核验与合同备案义务

《条例》第八条将实名签约与合同备案明确规定为出租人和承租人的法定义务。除《条例》外，《治安管理处罚法》第五十七条规定，“房屋出租人将房屋出租给无身份证件的人居住的，或者不按规定登记承租人姓名、身份证件种类和号码的，处二百元以上五百元以下罚款。”

根据上述规定，建议务必在签约前，严格核验并留存双方的身份证明、产权证明等材料。将合同备案作为租赁流程的强制闭环环节，指定专人负责或明确线上备案流程，确保及时完成。若通过政府住房租赁管理服务平台完成在线签约，通常可同步实现备案，无需额外操作。如果出租人未履行备案义务，将面临监管处罚，且根据《条例》，承租人有权自行办理备案。

02

租赁关系存续期间及终止时的管理，同样考验着出租方的合规能力。

（一）规范租金收取并保障资金安全

对于从事“转租”经营业务的企业（包括达到一定标准的自然人），《条例》第十九条设立了强制性资金监管账户制度。市场上曾多次出现“高收低出”、“长收短付”的运营模式导致租赁企业“爆雷”，租客预付的租金被挪用，房东收不到租金，租客被清退，造成双重损害。

若企业业务涉及转租经”，必须依法设立住房租赁资金监管账户，并确保所有租金、押金的收付均通过该账户进行。这是防范资金被挪用、保障交易安全的核心措施。未按规定设立并使用资金监管账户从事相关业务，将直接违反《条例》，面临行政罚款风险。

（二）履行房屋使用监督与维护职责

出租人并非“一租了之”，对租赁房屋负有必要的监督义务。同时，《民法典》第七百一十二条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。”

下面的案例也再次给出租人敲响了警钟：

被告承租原告一楼门面房屋做电动车生意，晚上关店时未关闭电源电器，致承租屋内火灾事故发生，给原告房屋及财产造成巨大损失。承租过程中，被告请不具备电工资质的人员敷设电线，擅自改变线路，夜间离店时不断开所有电源，未尽到安全注意义务，导致火灾事故发生，被告应承担主要责任。原告将房屋出租给被告经营，按照出租房屋治安管理规定，出租的房屋，其建筑、消防设备，出入口和通道等，必须符合消防安全和治安管理规定；但该房屋不具备消防设备，出租房屋时，未告知被告线路已铺设多年，有老化、导致危险发生的可能，忽视了管理义务，应承担次要责任。

【合规启示】

在租赁合同中应明确承租人的安全使用义务。定期（可约定在合同中）进行房屋检查，重点检查是否存在擅自改变房屋结构、群租、私拉乱接管线、存放危险品等行为，发现隐患或违约行为，应及时书面通知、固定证据，并依法依约处理。

对租户的明显违法行为放任不管，若造成第三方损失或安全事故，出租人可能因未尽到安全监管责任而承担相应的连带或按份赔偿责任。

（三）依法依规进行合同解除与腾退

合同解除必须依法依约，清退租户必须文明合法。

有出租方因租户迟延支付租金数日，未进行有效催告并留出合理期限，便直接带人强行换锁、驱离租户。最终法院判决出租方行为构成非法清退，需赔偿租户保证金、租金等损失。

1.案情简介

原被告签订了房屋租赁合同，由原告承租被告房屋，租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月30日，租赁期间，原告应于每年9月1日前将下一年的租金支付被告，若逾期15天，则被告可以解除合同并可以主张违约金。因原告迟延4天未支付被告下年度的租金，被告给原告负责人发送催缴租赁费的短信原告也未回复，被告一气之下于2021年9月5日带人将原告工作人员强行驱离，阻止原告的工作人员入内，且在涉案房屋上张贴了招租信息。原告郑某向市南法院提起诉讼，要求判令被告退还原告郑某保证金2万元、1个月的房租19667.67元、违约金5万元、房屋装修费6万元。

2.合规启示

解除合同必须有明确的合同约定或法定事由，并履行书面通知等程序。即使租户违约，也应为其搬离留出合理时间。坚决禁止使用威胁恐吓、暴力驱离等非法手段。建议通过发送律师函、协同社区/民警调解、提起诉讼或申请仲裁等合法途径解决纠纷。对清退过程，可通过拍照、录像、公证等方式留存证据。

非法清退行为极易引发人身伤害、财产损害赔偿诉讼，并导致出租方被公安机关处以治安管理处罚，对企业声誉造成严重负面影响。

03

对于企业而言，选择合适的合作对象并对其进行有效的信用管理，是防范法律风险、保障资产安全的重要环节。《住房租赁条例》强调了信用体系在住房租赁监管中的作用。结合实务，此部分风险防范需关注以下几点：

（一）审慎选择中介与租赁企业

不良中介或租赁企业可能利用信息不对称进行欺诈（如“高收低租”、“长收短付”）、发布虚假房源、拖欠租金、违规操作等，不仅会导致纠纷，还可能使企业作为产权方面临连带责任或声誉损失。

选择合作的经纪机构时，优先考虑已备案、信用记录良好、规范经营的机构。充分利用“信用中国”网站、地方信用信息共享平台以及企业信息查询系统（如企查查、天眼查），核查合作对象是否存在行政处罚、经营异常名录、严重失信主体名单记录以及司法诉讼信息。在与中介或租赁企业的委托合同中，明确约定其对其发布的房源信息真实性、承租人身份核验负有核实责任，并约定因信息不实或违规操作导致纠纷的违约责任。

（二）规范与合作对象的业务往来

若合作模式涉及“转租”（如将房源委托给住房租赁企业运营），需警惕其挪用租金、押金，甚至“爆雷”跑路的风险。

第一，资金监管账户是关键。《住房租赁条例》第十九条规定，从事转租经营的企业必须按规定设立住房租赁资金监管账户。企业若与这类企业合作，必须确保其已设立监管账户，并要求其通过该账户进行租金、押金的收付。这是防止“资金池”风险最有效的法律手段。

第二，明确授权范围与期限。在合同中清晰约定委托管理的权限、租金支付周期（避免“长收短付”）、空置期、违约责任等。定期对合作对象的经营行为进行抽查和监督。

（三）善用信用激励与约束机制

对承租人的失信行为（如长期拖欠租金、擅自转租、破坏房屋结构等）处置不当，可能导致损失扩大和维权成本高昂。

对此，广州市越秀区创新推行出租屋信用承诺制，将出租屋相关责任主体遵守规定、整改安全隐患、登记备案、履行纳税义务等纳入信用内容，并签订信用承诺书。“信用+”出租屋管理信用监测平台，将出租屋相关责任主体信用情况纳入市公共信用信息管理系统。在选择合作机构时，可关注其是否参与此类信用承诺计划，并将其作为正面评价因素。

参照上述地方实践，作为出租人的企业可在租赁合同中增设“信用承诺条款”，或要求承租人单独签署《信用承诺书》，承诺如实提供信息、合法使用房屋、按时支付租金等。一旦违约，除承担合同违约责任外，还可视为失信行为。对于信用记录良好、长期履约的优质承租人，可考虑给予租金优先续租权、租金小幅优惠或作为信用良好典范宣传（经其同意）等激励措施，培育长期稳定的租赁关系。

（四）关注信用修复与纠纷调解

对曾有轻微失信但已纠正的市场主体“一棒子打死”可能错失合作机会，纠纷解决渠道单一，则耗时费力。

遵循《条例》精神，对于非主观恶意且已主动纠正失信行为、消除不良影响的合作对象或承租人，可探索建立信用修复机制，如在其履行完毕义务、参加信用培训或做出信用承诺后，不再将其作为重点监管对象。同时，将《条例》要求融入企业内控和合规管理体系，主动维护自身信用记录，及时处理潜在纠纷，也成为合规治理的关键一环。

04

《住房租赁条例》构建了覆盖租赁活动全生命周期的规则体系。对企业而言，合规不再是高标准，而是生存与发展的底线要求。

从源头的房源审核、合同设计，到过程的监督、资金的管控，再到纠纷的依法解决，每一个环节都需要我们主动对照《条例》进行自查与整改，建议采取包括但不限于如下措施：全面梳理现有租赁合同与管理制度，依据《条例》进行修订完善；对存量租赁项目进行风险排查，特别是房源安全、合同备案、资金收付等方面；加强内部相关人员的法规培训，树立全员合规意识等。

唯有将合规内化于行，方能有效管控风险，在住房租赁市场行稳致远。