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京国资发〔2022〕12号文在充分尊重企业经营自主权的基础上，对公开招租的具体情形进行了细化完善，明确了可采取非公开协议方式出租房屋的情形、公开交易的遴选方式、房屋出租期限要求等事项。

京国资发〔2022〕12号文共分五部分，从适用范围、总体要求、土地房屋资产处置、房屋出租及对外合作经营管理、工作要求等方面进行具体指导，明确市管企业及其所属各级国有及国有控股企业、国有实际控制企业以及实行企业化管理的事业单位(以下简称“企业”)京内土地房屋资产处置、房屋出租及对外合作经营管理均应按照本通知要求执行。其中，第四部分“关于房屋出租及对外合作经营”对国有企业房屋租赁的用途（经营业态）、承租人的选择、租赁期限三个方面进行明确：

（一）房屋租赁的用途（经营业态）

《通知》规定:市管企业房屋出租及对外合作经营项目的经营业态应按照新版《北京市新增产业的禁止和限制目录》（以下简称“《禁限目录》”）进行规范。

《禁限目录》是北京市推动产业结构优化、落实非首都功能疏解的核心政策工具，其核心逻辑是通过规范国有资产使用方向，确保新增业态符合首都战略定位。市管企业出租房屋或对外合作经营时，需确保承租方/合作方的经营内容不违反《禁限目录》：禁止类业态：如核心区的数据中心、污染加工业不得引入；限制类业态：需符合区域定位，例如地下空间规划用途为“商业”“商业服务”“商业配套”等拟进行餐饮服务的，应当经有相应资质的设计单位按相关规范进行设计，并经规划自然资源、住房城乡建设、人防等部门审核。

对于违反《禁限目录》规定出租房屋的，尽管不会导致合同无效，但对于国有企业客户来说，也存在极大风险：一是可能导致承租人无法办理营业执照诱发违约风险，二是审计及合规风险。

（二）承租人的选择

2012年京国资发〔2012〕34号文要求：承租人的选择应当遵循公开、公平的原则，鼓励通过交易市场、媒体等广泛发布租赁信息，公开选择承租人。通过引入市场竞争筛选优质承租人，进而杜绝暗箱操作、防范国有资产流失风险，但并没有具体明确的规定。2022年《通知》对公开招租的条件（面积、租金）、非公开协议方式出租情形（四种）、公开招租的遴选方式（网络竞价+综合评议）、自行出租进行规定，具体而言：

1.房屋出租面积超过1000平方米或租期内平均年租金底价超过100万元的，应采取公开招租方式。

2.明确可采取非公开协议方式出租房屋的情形。包括：

（1）同一市管企业所属企业之间出租房屋的；

（2）党政机关事业单位及非营利性社会组织承租并实际使用的；

（3）各级政府及相关部门支持在京落地的重大项目需要租用的；

（4）主业包含“商贸服务”的市管企业所属大型百货、购物中心以及农贸市场等开展零售批发业务涉及出租，市管企业自行制定出租规则的。

3.明确公开招租的遴选方式。

房屋公开招租一般应采取网络竞价方式遴选承租方，但对于孵化器、加速器等产业园区以及其他不宜以租金为唯一标准的特定招商空间，可采取综合评议方式，综合考虑项目地均产值、属地税收、承租方信用等因素。确保交易过程公开透明，防止利益输送。

4.用于会议会展、举办活动、施工占用等临时性用途且同一承租方年度累计租赁期限不超过6个月的，可由企业履行内部决策程序后自行出租。

（三）租赁期限

明确出租期限要求。尽管《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。但国有企业房屋租期原则上不超过5年。对于因承租方改造装修投入资金较大等情形，经市管企业审批后，可适当延长，延长期原则上不超过5年。

长期租赁可能带来租金与市场脱节的风险，5年租期与城市发展规划周期匹配，便于企业根据产业政策调整承租方。因此该租赁期限的设置既有防止国有资产流失风险的现实考量，也有优化资源配置的战略意图。

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国有企业在商业房屋租赁领域面临的法律风险呈现出多维度、系统化特征，主要体现为三大核心风险领域：违规操作风险、合同管理漏洞以及外部环境变量。这些风险点共同构成了当前国有资产租赁管理面临的严峻挑战。通过对近年来公开案例的梳理分析，我们发现国有资产租赁业务已进入风险高发期，且风险源头大多存在于租赁业务的前期决策环节。

（一）招租程序合规风险

2024年10月福州晚报刊登的一则案例极具代表性：“某审计部门在对某国企进行审计时，发现该国企在重大资产租赁项目中违规设置显失公平的前置条件，排斥其他潜在竞租人。该项资产通过某竞价平台公开招租。该国企在招租方案、招租公告中设置了承租户需缴纳大额开业保证金（1500万元），投入大额装修改造费用（不少于1500万元），以及对租赁房产投保（1亿元保额）等前置条件，最终仅有原承租户参与该租赁项目竞价，并以挂牌底价出租。同时，原承租户承租后，该企业并未要求承租人执行上述约束条款，也未采取任何措施督促承租人履行招租公告要求及租赁合同约定。”

【合规启示】

一是租金底价的确定。通过专业评估机构确定基准价格，避免一言定价。特别对历史租金明显低于市场价的资产，必须重新评估。

二是招租信息应充分披露。如《北京产权交易所企业房屋出租操作规则》要求，房屋出租公告时间应当不少于5个工作日，涉及优先承租权时，出租方必须在招租公告中特别提示。

三是准入条件必须公平合理。严禁设置“天价保证金”等排斥性条款。

（二）合同文本风险

合同条款的模糊地带，常被称为“合同漏洞”或“约定不明”，是产生纠纷与争议的高发点。其根本原因在于，当双方对权利义务的边界产生分歧时，缺乏清晰的合同文本作为裁判依据，从而将解释权和裁量权很大程度上交给了仲裁机构或法院，结果充满不确定性。

以笔者曾代理的某公司与某教育科技公司租赁合同纠纷为例，该案中，争议焦点之一是出租人要求承租人某教育科技公司将房屋恢复原状，或承担恢复原状的费用能否得到法院支持。房屋租赁合同约定：“在租赁期届满或提前终止租约的情况下，承租人须将所租标的物恢复至适租状态，包括但不限于恢复天花系统（优质矿棉板吊顶，含系统机电设备带并安装到位）……。”但该租赁合同未明确具体复原标准，导致明确诉讼请求、申请恢复原状费用评估时均遇到了不小的障碍。司法实践中对此认定也不统一，可能支持恢复原状，也可能仅酌定费用或不予支持。

【启示】

必须在合同中明确约定房屋返还时的状态标准，例如“恢复至本合同附件所示交付标准”，并确保交付标准本身清晰、可量化。

（三）履约管理风险

出租人的义务不因交付房屋而终止，而是贯穿于合同履行的全过程。交付房屋仅是租赁关系履行的起点，在整个租赁合同存续期间，直至合同关系终结，出租人持续负有法定的及合同约定的多项义务，其核心是保障承租人能够安全、稳定、不受不当干扰地实现其租赁目的。其中，保障租赁物持续“适租”是出租人的主要义务之一。

以某公司因未履行适租义务而被认定为违约为例，该案中，某公司对外出租多个房屋，因其中一个承租人因另案纠纷被法院采取强制执行措施（拆除展台），致使该案承租人承租房屋无法正常使用，法院经审理认为：“因拆除导致展厅内灰尘遍布、承租人办公室门前被堵、租赁房屋内外环境恶劣的状况仍然持续。某公司作为租赁合同的出租方，除具有交付房屋的义务，还具有保障租赁房屋的适租性，即保持租赁房屋适合承租人使用与收益，即使因第三方原因造成障碍存在，某公司亦负有排除妨碍的义务，消除第三方施工对于租赁房屋的影响，以保障承租人正常使用租赁房屋。因某公司未能履行上述合同义务，导致承租人租赁房屋的合同目的已无法实现，故某公司的消极行为已构成违约”。

【启示】

即使障碍源于第三方，出租人仍负有采取合理措施保障承租人正常使用租赁房屋的义务。

（四）承租人清退风险

承租人清退过程中，出租人的主要法律风险集中在：程序性违法（未依法通知、强行清退）、违约与损失赔偿、押金与遗留物处理不当、逾期腾退期间费用主张障碍、房屋状态与恢复原状举证不足、对次承租人或实际使用人的处理不当等。

如在湖北省武汉市中级人民法院(2019)鄂01民终9465号“某商业管理有限公司武汉分公司、茅某房屋租赁合同纠纷”一案中，法院认为：“因某公司给予茅某的腾退期限明显不足，而且某公司采取强制腾退的方式，未经茅某的同意即拆除商铺装修、搬走商铺物品，导致矛盾激化。对于已形成附合的装饰装修物损失，一审法院根据鉴定意见906174.64元计算剩余租赁期内的装饰装修残值损失为778914.05元，同时考虑到双方当事人的过错，认定某公司承担70%的赔偿责任即545239.84元并无不当。对于可移动和未形成附合的装饰装修物损失，根据某公司提交的物品清单及双方当事人现场对物品的查看，可以认定茅某购买了设备用于案涉1000余平方米商铺的经营，考虑到茅某陈述某公司强制腾退案涉商铺时原始票据已经遗失，而且从2017年6月强制腾退至今已逾两年，现双方当事人均不要求对物品价值进行评估，故一审法院酌情认定820000元并无不当。”

【启示】

在租赁合同提前解除或期限届满后，若承租人拒不搬离，出租人采取清退措施时必须遵循严谨、合法的程序，以规避法律风险。如清退承租人，需要先行催告其搬离并留出合理清退期限、文明清退、妥善管理遗留物。

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国有企业的房屋租赁管理，是一项融合了法律合规、资产运营与战略规划的系统工程。它要求企业必须守住“政策红线”，确保经营业态合法、招租程序阳光透明；同时，也要精准地筑牢“合同防线”，通过权责清晰、风险分配合理的条款设计，将风险管控嵌入业务源头。唯有从前端决策到后端履约的全链条注入风控意识，方能确保国有资产在合规框架下实现安全与效益的平衡。