对承租人而言，证明出租人有出租意愿、出租人与第三人约定的真实“同等条件”、已在合理期限内明确表示接受，是维权的三大难点。
（一）如何证明出租人有出租意愿
出租人对外发布招租信息、与第三人磋商、向承租人发出包含新条件（尤其是涨租）的通知等，都是重要证据，承租人需主动关注和取证。
对于出租人采取“虚假自用”（如：自用一段时间后很快出租给他人）手段规避承租人优先承租权的，法院往往会认定该行为侵害了承租人的优先承租权。如江苏省昆山市人民法院在(2023)苏0583民初24799号“昆山卓群园林装饰有限公司、江苏中大地产集团有限公司房屋租赁合同纠纷”一案中即认为，“从双方洽谈续租的过程看，被告于2023年2月20日将续租合同文本发给原告，原告尚未回复的情况下，被告即表示房屋不准备再出租给原告，被告以续租合同文本发送给原告认为已将同等出租条件告知原告的主张，本院不予采纳；2023年6月20日，原告再次书面函告被告表示主张优先承租权，被告以‘业态调整，尚未对外招商寻租’为由拒绝了原告优先承租权的主张，但被告与案外人于2023年7月4日即签订《租赁合同》，被告明知原告主张优先承租权的情况下，未将与案外人签订合同的‘同等条件’告知原告，未尽到将同等出租条件告知原告的义务，侵犯了原告的优先承租权。”
（二）如何认定出租人与第三人约定的真实“同等条件”
实务中，出租人为规避承租人的优先承租权，往往对第三人给予隐形优惠（如更长的免租期、承担部分装修费、更宽松的违约条款等），这实际上属于变相的“不同等”条件。对于出租人将房屋与其他资产（如车位、设备）捆绑出租，承租人是否必须全盘接受才算“同等”条件？可见，“同等条件”的认定相对复杂，司法实践中存在较大自由裁量空间。
以广东省佛山市中级人民法院审理的(2024)粤06民终1706号“李某、马某等房屋租赁合同纠纷”一案为例，该院认为“李某享有优先承租权的前提是马某存在相应条件下的出租意愿。现马某表示其将案涉商铺收回后打算自用，在案证据尚不足以证明马某收回商铺系为了另行出租。退一步讲，即使如李某所述，马某收回商铺是为了另行出租给某某公司，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款关于‘租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利’的规定，李某仅在与某某公司租赁条件同等的条件下享有优先承租权。该规定中的‘同等条件’，不仅包括租金标准、租金支付方式、租赁期限等合同履行方式，且租赁合同的特殊性决定了还应考虑租赁物的用法和用途，因为租赁物的用法和用途直接关系租赁物的价值维持和租金价格，亦应纳入租赁条件予以考虑。故应当根据主客观条件综合认定‘同等条件’包含的因素。从马某、李某的微信聊天记录和双方陈述，某某公司意欲将案涉商铺连同包括马某其他商铺在内的多个商铺连片承租、统一管理和转租，某某公司对案涉商铺的用法、经营方式和租赁合同履行方式显然与个人承租单个商铺的李某不同。因此，李某主张优先承租权理据不足，本院不予支持。”
（三）如何判断承租人已在合理期限内明确表示接受“同等条件”
《民法典》未对承租人行使优先承租权的合理期限作出规定，但是，由于优先承租权与优先购买权的权利类性和所保护法益相似，可以类推适用民法典第七百二十六条第二款关于优先购买权行使期限的规定，即“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。”
参考案例1：上海市嘉定区人民法院:(2022)沪0114民初15655号“上海某实业有限公司与上海某置业有限公司房屋租赁合同纠纷”
该案中，法院对于承租人某公司是否符合优先承租权的行使条件和行使时间认定如下：某公司（出租人）虽无直接书面证据证明其将另行出租的租赁条件明确告知了某公司（承租人），但根据双方举证，岩波公司（案外人）早在2021年11月29日就已经向某公司发出了租赁意向书，明确了租期和报价，之后某公司和某公司工作人员的微信聊天记录显示，某公司在整个12月期间反复多次要求某公司就续租问题进行回复，后某公司通过商榷函回复了其一方可以接受的租金为510万元/年，然某公司不同意该报价并提出了终止合同。此时，某公司并未就解除提出异议，亦未提出更高的磋商价格，仅表示搬离时间可能迟延，并表示歉意。结合其之前关于经营风险问题的顾虑，可知其已放弃了以更高价格承租涉案房屋的机会。且其报价与案外人岩波公司的报价差距较大，并不符合优先承租权行使的“同等条件”要件。之后某公司直至2022年4月25日才回函主张优先承租权，此时显然已经超过了优先承租权行使的合理期间。某公司在对比双方报价后有权选择更优条件的承租人，并不构成对某公司优先承租权的侵犯。某公司不得在放弃以更高条件续租、同意搬离之后很长时间再主张同等条件的优先承租权。故对某公司要求按照某公司与岩波公司约定的租赁涉案房屋的同等条件进行承租的请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。
参考案例2：重庆市沙坪坝区人民法院(2024)渝0106民初11278号重庆某服务有限公司与重庆某大学房屋租赁合同纠纷
法院经审理认为：本案被告在案涉租赁合同到期前以招投标的方式对外招租，原告也参与了投标，根据被告对外发布中标公告的行为，结合原告在民事起诉状中的陈述“整个招租过程中，被告、重庆某大学资产经营公司及学某公司没有给予原告任何行使优先权的机会，虽原告愿意以398000元/年继续承租该房屋，但被告不予接受”，可推知原告在中标公告发布时就知道或应当知道中标者某有限责任公司承租案涉房屋的条件。因此，原告应在获悉中标单位的“同等条件”及租赁合同到期即2022年10月31日之后的15日内向被告作出行使优先承租权的意思表示。原告并未举证证明在上述期间内将行使优先承租权的意思表示送达被告，并且在（2024）渝0106民初17616号案件中，被告起诉要求原告腾退房屋，原告也未行使优先承租权只是否认案外人某有限责任公司的中标结果。此外，从2022年10月31日租赁合同终止至2024年5月原告提起本案诉讼，期间长达一年半的时间，已远超过合理期限的限度。