在执行异议审查中，法院对案外人主张的租赁权通常持审慎态度，审查重点集中于租赁关系的真实性、合法性及有效性。一份能够对抗强制执行的租赁合同，需经以下多维度的严格检验：
（一）合同签订时间：与抵押权设立、查封措施的先后顺序
权利设立的时序是判断租赁权能否对抗后续物权变动及强制执行的关键。
就抵押权而言，《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”反之，抵押权设立后成立的租赁关系，不得对抗已登记的抵押权。
关于法院查封后的出租行为，其法律效力主要受以下规则约束：首先，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条，被执行人就已经查封的财产所作的设定权利负担等行为，不得对抗申请执行人。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款明确规定，承租人能够请求阻止移交占有的前提之一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同。因此，查封后设立的租赁关系无法产生排除执行的效力。
实践中，为对抗执行，倒签合同日期至抵押登记或法院查封之前，是常见的规避手段。对此，法院可借助文书形成时间鉴定等技术手段审查合同真实性。一旦查实倒签，该租赁合同可能因恶意串通损害第三人利益而被认定为无效。
【参考案例】
在江苏省启东市人民法院(2018)苏0681民初8976号“江苏某农村商业银行股份有限公司××支行与宋某、上海某投资经营管理有限公司确认合同无效纠纷”一案中，被告为达到带租拍卖的目的，倒签了《房屋租赁合同》。经原告申请笔迹形成时间鉴定，法院认定该合同系恶意串通倒签形成，“在案涉《房屋租赁合同》签订时间不真实及签订目的存在严重疑点的情形下，真实的支付租金及实际占有租赁物的行为可以对租赁合同的真实性和合法性予以印证，而根据现有证据显然无法证明真实的租金支付关系及实际占有租赁物事实的存在。”宋牟、某公司为了谋求案涉房屋在执行过程中带租拍卖，恶意串通，采取倒签《房屋租赁合同》等方式，共同实施了损害农商银行利益的行为，最终法院判决确认该合同无效。
（二）租金约定的合理性：是否符合市场交易常理
租金条款是租赁合同商业对价的核心体现，其约定是否合理，是司法机关甄别租赁关系真实性与当事人主观意图的关键切入点。一份真实、善意的租赁合同，其租金约定通常反映租赁物的市场价值与当事人的商业判断。反之，一份约定的租金标准显著偏离正常市场水平的长期租约，尤其是租金畸低、租期畸长的组合，其真实性高度存疑，往往成为揭示当事人虚构租赁关系、意图对抗执行的重要线索。
在司法审查中，法院对租金合理性的审查并非形式审查，而是结合在案证据进行实质性判断，主要包括以下方面：
1.市场价格比对。法院通常会参照同期、同地段、同类物业的市场租金水平作为基准进行比对。申请执行人可以主动提交周边类似物业的租赁合同、房地产估价机构出具的租金评估报告、或相关政府部门发布的区域租金指导价等证据，以证明案涉租金明显异常。
2.审查租赁合同本身及关联交易。例如，同一承租人就不同地段、条件相似的物业，向同一出租人（被执行人）支付的租金标准是否存在无法合理解释的悬殊差异；同一物业在相近时间段内，前后续租的租金是否出现违背市场规律的骤降。此类内部矛盾是认定租金条款不合常理的有力依据。
3.支付方式合理性。合理的租金通常伴有合理的支付方式与可验证的支付痕迹。对于长期、大额的租金，通过银行转账等可追溯方式支付符合商业惯例。若合同约定以现金方式一次性支付巨额长期租金，却无相应资金流水或合理解释，其真实性将受质疑。此外，租金是否实际支付、支付后资金的真实流向（是否形成“回流”），均是审查重点。
4.是否存在特殊关系。当租金明显低于市场价时，法院会进一步探究合同双方的关系。若承租人与被执行人（出租人）存在亲属、关联公司或其他特殊利益关系，则更可能被综合认定为系出于规避执行目的而订立的虚假或意思表示不真实的合同。
【参考案例】
在江西省九江市中级人民法院(2015)九中民一终字第762号“程某、某农村商业银行股份有限公司确认合同无效纠纷”一案中，法院经审查认为，“涉案门面位于九江市城区××××路，铺面租金价格很高，很少有铺面转让或出售。根据浔阳区人民法院在另一执行案件中委托九江市浔阳区价格认证中心所作的评估，该商铺2013年租金收益为344610.6元（79.55㎡×4332元/㎡）。现庄某以不及市场三分之一的价格租给程某15年且租金不变，明显违背市场规律和交易习惯。”法院另结合在案证据认定程某对庄某于2011年7月26日以涉案商铺作抵押从农商银行贷款500万元是知晓的，庄某于2014年1月10日接受庐山人民法院执行法官询问时承认“签订租期十五年合同的目的是为了对抗银行抵押，合同实际是2011年8月份签订的，采取倒签的形式”，推翻了程某主张的2009年8月15日签订《门面租赁合同书》的事实，最终判决《门面租赁合同书》无效。
（三）占有事实与合同履行痕迹：权利主张的实质基础
根据《民法典》第七百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，承租人在法院查封前已合法占有不动产，是其主张阻止移交占有的实质要件。承租人必须举证证明其在法院查封前已实际控制、使用该不动产。证明占有的证据包括但不限于：以承租人名义缴纳的水电、物业等费用凭证；装修合同、施工记录；实际经营证据（如营业执照、纳税记录）；以及其他能证明持续使用的材料。
如果案外人仅持有一纸合同，却不能提供任何证据证明其在查封前已实际搬入、装修或使用房屋，那么其租赁权主张就缺乏事实基础，难以获得法院支持。在“江苏启东农村商业银行股份有限公司永和支行与宋勋勋、上海鼎王投资经营管理有限公司确认合同无效纠纷”一案中，法院在认定合同倒签后，进一步指出被告“未提供任何证据证明真实的租金支付关系及实际占有租赁物事实的存在”，这成为认定合同无效的又一重要理由。
与此紧密相关的是合同履行痕迹。一份真实的长期租赁合同，其形式与履行过程应自然、连贯。法院会审查：合同文本是否完整、无拼接瑕疵；核心条款是否清晰明确；是否有连续的租金支付凭证等。对于“以租抵债”等非现金支付形式，双方定期确认债务抵销的书面文件尤为重要。缺乏占有事实与基本履行痕迹的合同，真实性难以认定。
此外，法院会对租赁合同本身进行形式审查，关注是否存在“剪接”、拼凑，前后页码打印方式或墨迹不一致等低级瑕疵。此类形式缺陷虽非决定性因素，但会严重影响合同的可信度，与其他疑点结合，可能成为否定其真实性的佐证。