01

“适租状态”并非严格意义上的法律术语，而是租赁法律关系中对租赁物应符合之使用标准的概括性描述。其法律内涵根植于租赁合同的核心义务。出租人不仅负有按约定交付租赁物的主给付义务，更负有在整个租赁期间内保持租赁物符合约定用途的持续义务。相应地，合同终止时，承租人亦负有返还租赁物之义务，而返还的“质”的标准，即为“适租状态”的争议所在。

（一）核心内涵

司法实践所认可的“适租状态”，通常指租赁物在合同终止、返还时，应满足的基本标准，主要包括：

1.功能性标准：房屋及其附属设施、设备能够满足基本、安全的使用功能，不存在危及人身、财产安全的重大瑕疵或结构性损坏。

2.状态性标准：相较于合同约定的初始交付状态，在扣除因正常使用而产生的合理损耗后，房屋的主体结构、基础设施（如墙面、地面、天花、水电管线、消防系统等）保持完好。

3.合规性标准：房屋本身及使用状态不违反法律、法规的强制性规定（如非违章建筑、不违反消防安全规定等）。

4.约定性标准：若双方在租赁合同中明确约定了交还时的具体状态、标准或范围，该约定在不违反法律强制性规定的前提下，构成认定“适租状态”的首要依据。

（二）法律依据

《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。”此乃出租人保障租赁物“适租状态”的根本法定义务。

《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”此系承租人返还义务的基本要求。

相关行政法规与强制性标准：如‌《住房租赁条例》‌（2025年9月15日施行）第七条　用于出租的住房应当符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等方面的法律、法规、规章和强制性标准，不得危及人身安全和健康。此为“适租状态”的法定底线要求。

02

经梳理司法判例，法院在认定是否恢复“适租状态”及如何确定责任范围时，主要遵循以下裁判规则，呈现从尊重约定到结合现状、从支持恢复原状到酌定经济补偿的多元化处理路径。

（一）裁判规则一：尊重合同约定，以约定优先确定恢复标准与范围

若租赁合同中对合同终止后房屋的交还状态、恢复范围、标准或计价方式有明确、具体的约定，法院通常优先依据合同约定进行审查与裁判。该约定是当事人意思自治的体现，也是判断承租人义务履行是否到位的直接依据。

【案例启示】

在北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初16519号房屋租赁合同纠纷一案中，租赁合同明确约定交还标准为“恢复至清洁且适租状态”，并具体指向“按照标准办公开间图纸固定的烟感、喷淋系统，水泥地面，白墙和门”。法院认为，该约定标准具体、明确，具有可执行性，遂依据此约定，并结合装修现状，明确了承租人的具体修复方案。这提示当事人，详尽、可操作的合同条款是预防争议、明确责任的最佳工具。

（二）裁判规则二：合同约定不明时，以“基础设施功能完好”为基本裁判尺度

在合同对“适租状态”约定不明或仅做原则性规定时，法院倾向于从租赁物的核心功能出发，将“适租状态”解释为房屋的主体结构及基础设施（如吊顶、墙面、地面、门窗、水电、消防、空调系统等）恢复至能够满足下一承租人基本、安全使用的状态。这避免了对装修装饰等个性化添附的过度苛求，聚焦于租赁物的基本使用价值。

【案例启示】

北京市第三中级人民法院在(2021)京03民终2243号××国际教育科技（北京）有限责任公司与北京××投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，虽支持出租人要求“恢复原状”的请求，但判决主文及说理部分实质上是将“适租状态”具体化为“基础状态”的恢复，明确列举了包括吊顶、墙面、地砖、进户门、水电、消防及空调等需恢复至正常可用状态。这体现了法院在约定不明时，以保障房屋核心使用功能为裁判基准的务实立场。

（三）裁判规则三: 结合房屋现状与市场实际，灵活采取“恢复原状”或“折价补偿”的救济方式

法院并非一概支持将房屋物理性恢复至特定原状的诉讼请求。在裁判时，会综合考量房屋的实际状况、恢复的必要性、经济合理性以及避免损失扩大等因素，灵活裁决。

1.支持“恢复原状”。通常适用于房屋因承租人的不当使用或改造行为，导致其基础功能受损、安全隐患增加，或严重影响后续出租的情形。

2.酌定“折价补偿”。若房屋仅存在非结构性损坏、外观瑕疵或可通过简单修复即可满足再出租条件，而物理恢复成本过高或已无必要，法院可能直接判决承租人向出租人支付一定的修复费用或损失赔偿金，而不再判令实际恢复。

【案例启示】

上海市第一中级人民法院在(2019)沪01民终10669号王×与宋×房屋租赁合同纠纷案件中认为，承租人的复原义务在于确保房屋内墙面、地板等不存在不正常的损耗（自然损耗除外），在完成必要的漆面修复、清洁、设备保护等工作后即视为履行完毕。复原的具体费用由法院根据在案证据酌情确定，而非机械判令恢复至某一特定历史状态。这体现了司法对恢复必要性、经济性的利益平衡考量。

（四）裁判规则四：出租人负有防止损失扩大的义务，空置期间不必然获赔全部恢复费用

承租人未恢复“适租状态”构成违约，但出租人亦负有采取适当措施防止损失扩大的法定义务。如果房屋在现状下已具备出租条件，而出租人无正当理由怠于寻找新承租人，导致房屋长期空置，就空置扩大的损失部分，法院可能不予支持或减轻承租人的赔偿责任。

【案例启示】

广州市中级人民法院在(2021)粤01民终10499号案中认为，出租人已在积极寻找新承租人，表明房屋无需完全恢复至“毛坯”或特定原始状态即可出租，故对其主张的高额恢复费用不予全额支持。这警示出租人，在主张权利的同时，应积极作为，避免“躺在权利上睡觉”。

（五）裁判规则五：主张方就“不适租”状态及损失范围承担举证责任

无论是出租人主张承租人未恢复“适租状态”要求赔偿，还是承租人抗辩已履行义务，均应就己方主张提供证据。其中，主张存在“不适租”状态及具体损失范围的出租人，其举证责任尤为关键。证据通常包括：合同约定的交还标准、房屋交付时的状态证据（如交接清单、照片、视频）、房屋返还时的现状证据、第三方出具的损失评估报告或修复报价等。若合同中仅约定“整洁、可适租状态”但未明确恢复标准，或证据不足，其主张可能无法得到法院支持。

【案例启示】

如上海市长宁区人民法院审理的××(上海)投资有限公司与上海××医疗技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，因租赁合同仅约定“以整洁、可适租状态交还”，但何为“整洁、可适租”未做任何具体描述，法院认定该约定不明，且出租人未能进一步举证证明其主张的具体复原标准及必要性，故对其相关诉讼请求未予支持。这凸显了明确约定与有效举证在诉讼中的决定性作用。

03

为避免因“适租状态”认定不清引发争议，租赁双方应在合同全生命周期内做好风险管控。

（一）对出租人的建议

1.合同源头精细化。在租赁合同中设置独立的“房屋交还”条款。避免使用“整洁、可适租”等模糊表述，应详细列明交还时需达到的具体状态，例如：“墙面、天花为白色乳胶漆饰面，无大面积破损污渍；地面为水泥砂浆找平层，平整无坑洞；所有照明、开关插座功能正常；给排水管道通畅无渗漏”等。可制作《房屋设施设备交接清单》作为合同附件，逐项确认并拍照留存。

2.过程证据固定化。在租赁关系开始时，与承租人共同进行房屋勘查，制作详细的《房屋交付现状确认书》，通过照片、视频多角度记录房屋及内部设施状况，由双方签字确认。在租赁关系终止、承租人返还房屋时，务必再次进行现场勘查、制作《房屋返还确认书》，对存在的任何损坏、未恢复之处进行清晰记录与确认。

3.损失主张合理化。如房屋发生损坏，应首先尝试与承租人协商确定修复方案与费用。若协商不成，应及时委托有资质的第三方评估机构对损失进行专业评估，取得具有公信力的评估报告作为主张赔偿的依据。同时，如房屋在现状下具备出租条件，应积极寻找新承租人，避免损失不合理扩大。

（二）对承租人的建议

1.审慎投入与明确约定。在进行装修、改造前，如涉及可能影响房屋主体结构或主要设施的变动，应事先取得出租人的书面同意，并在同意文件中明确合同终止时的处理方式（是拆除恢复、折价补偿还是无偿归出租人所有）。

2.规范履行返还义务。合同终止前，对照合同约定和交付时的记录，对房屋进行自查和必要修复。重点确保基础设施功能完好，移除自有物品，进行合理清洁。交还时，邀请出租人共同查验，或自行对交还全过程录像，并妥善保管证据。

3.理性应对赔偿请求。如出租人提出的恢复或赔偿要求不合理，应积极进行抗辩。可申请法院对损失进行司法鉴定，或提供市场公允的修复报价作为对比。对于“自然损耗”与“人为损坏”进行区分，自然损耗通常由出租人自行承担。

04

“适租状态”的司法认定，是事实判断、合同解释与利益衡平的综合过程。其核心在于探究当事人的真实合意，并基于租赁物的性质与使用目的，合理界定返还义务的边界。对租赁双方而言，最有效的风险防范策略在于缔约时的“先小人后君子”——通过清晰、明确、可验证的合同条款固化标准，并在履约过程中养成固定证据的良好习惯。唯有如此，方能在潜在的争议中占据主动，将法律风险降至最低。