（一）债务履行期限届满后签订的以物抵债协议效力

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《合同编通则解释》）第二十七条¹的规定，债务履行期限届满后达成的以物抵债协议，无影响效力的情形，自双方意思表示一致时生效。该条确认了以物抵债协议的诺成合同属性，其不以债权人占有抵债物或取得抵债物所有权为生效要件。正如最高人民法院在（2016）最高法民终字第484号案件中所述：“以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债协议的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。”

针对以房抵工程款的以物抵债协议而言，关于工程款履行期限何时届满，应当以双方当事人意思表示优先，即根据双方已签署的合同及补充协议（如有）约定明确。若双方未约定具体支付期限，则应根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称“《建工司法解释（一）》”）第二十七条²的规定，以工程交付之日、提交竣工结算文件之日或当事人起诉之日作为应付工程价款之日。

（二）债务履行期限届满前签订的协议

《合同编通则解释》第二十八条³对债务履行期限届满前签订的以物抵债协议作出了更为严格的规制。该条第一款规定，此类协议应在审理债权债务关系的基础上认定效力；第二款规定，当事人约定债务人到期没有清偿债务、抵债财产归债权人所有的，该约定无效，但债权人仍可请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权。

在建设工程领域，需要特别注意的是，发承包双方在施工合同签订时即约定以未来建成的房屋抵付工程款的，若债权金额、房屋情况均不明确，则不能认为双方已就工程款达成了以房抵偿的合意。如最高人民法院在（2019）最高法民申5468号裁定书中所述：“协议签订时，案涉工程刚开始施工，双方尚未形成债权债务关系，房屋亦未建成，以物抵债协议应当具备的基本内容均未确定，不能认为双方就案涉工程欠款达成了以商品房抵偿的合意。”

（三）施工合同无效对以物抵债协议效力的影响

关于施工合同无效是否影响以物抵债协议的效力，最高人民法院民事审判第一庭在《民事审判实务问答》中持以下观点：以房抵顶工程款协议为当事人对欠付工程款进行结算的约定，性质上属于发包人与承包人对既存债权债务关系的清理。相较于施工合同，该协议具有相对独立性，应认定其效力。《民法典》第五百六十七条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，为以物抵债协议的独立性提供了法律依据。因此，即使发承包双方签署的施工合同无效也不会必然影响以物抵债协议的效力。

以物抵债协议签订后，发包人与承包人之间的原工程款债务是否消灭，直接关系到承包人在以物抵债协议不能履行时的救济路径。对此，存在“新债清偿”与“债的更改”两种法律框架。

新债清偿，指债权人与债务人约定由债务人负担新的债务以履行原有的债务，在新债务未履行之前，旧债务并不消灭，当新债务履行后，旧债务同时消灭。债的更改（债务更新），指债权人与债务人约定负担新债务，旧债务自新债务有效成立即消灭，并不要求新债务已实际履行。

最高人民法院在（2016）最高法民终字第484号案件中认为：“当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，性质一般应为新债清偿。”

因此，在无特别约定的情况下，针对发承包双方签署的以房屋抵工程款的以物抵债协议来说，该等协议增加了发包人的房屋给付义务，原工程款债务暂未消灭；抵债义务履行，才产生约定范围内的清偿效果。但如双方明确约定抵债协议成立即终止原工程款关系，并建立独立的买卖或其他债务关系，可能构成债务更新。此时承包人不能仅凭房屋未过户便主张旧债仍在，而应依新关系请求履行、承担违约责任，或者依法处理解除后的返还与赔偿。旧债能否恢复，须有相应的合同或法律依据。

需要注意的是，《民法典》第五百四十四条规定变更内容约定不明时推定未变更，因此，以物抵债协议中出现的“抵销”“工程款扣除”也须结合全文及交易过程解释，裁判不宜轻率推定承包人已放弃原工程款债权。正如上海市高级人民法院在（2024）沪0118民初2083号案件中所查明的，《商品房抵房合同》明确约定“本协议签订生效后，甲方依据《施工合同》应向乙方支付的款项3,861,694元，同乙方依据《认购合同》应向甲方支付的房屋总价款中的相应款项相抵销，抵销金额为3,861,694元。乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。”但法院仍未认定该约定足以证明双方有消灭旧债的合意。

（一）承包人选择权的行使限制

《合同编通则解释》第二十七条第二款规定，债务人或第三人未按约履行，经催告后合理期限内仍不履行，债权人可以选择请求履行原债务或者抵债协议，法律另有规定、当事人另有约定的除外。

因此，承包人重新主张工程款须满足以下要件：其一，发包人或第三人未按照约定履行以物抵债协议；其二，承包人已进行催告且发包人经催告后在合理期限内仍不履行。最高人民法院在（2020）最高法民再197号案件中进一步指出：“除当事人有特别约定外，债权人或债务人对于履行新债或旧债均不具有选择权。新债应优先于旧债履行，只有新债不能履行，新债清偿协议目的不能实现，或者存在其他导致新债清偿协议无效、应予撤销的情形，才回到旧债的履行。”因此，承包人的选择权以抵债履行失败为前提，并非承包人可随时因房价下跌而撤回交易。登记期限是否届满、办证是否需要承包人配合、是否已向其指定第三人按约履行，均影响承包人选择权的判断。

1. 条件一：发包人或第三人未按照约定履行以物抵债协议

依《民法典》第二百零九条、第二百一十四条、第二百一十五条，不动产所有权转移以登记为生效要件，未登记并不影响相关合同效力。因此，以物抵债协议有效与承包人取得房屋产权可以处于不同时间节点。约定以取得所有权实现清偿的，仅交钥匙、占有使用、网签备案而未实际办理过户登记的，一般不能单独证明约定清偿结果已经实现，属于发包人未履行以物抵债协议。

在最高院审理的（2020）最高法民申2381号一案中，发包人拟以特定房屋抵偿11,634,740元工程款，房屋未办理过户，以物抵债协议未实际履行。最高人民法院认定该款项不能计入已付工程款，承包人仍可依据施工合同主张支付。

2. 条件二：承包人已进行催告且发包人经催告后仍未能履行

房屋未过户仅为承包人重新主张工程款的条件之一，承包人还需履行催告义务。催告宜明确要求发包人完成的主要义务、办理条件及合理期限，并保留送达证据。合理期限取决于需发包人履行的具体义务及此前履行情况，并没有适用于所有以物抵债的固定天数。云南高院再审的（2025）云民申2411号一案中，承包人历时约八个月要求发包人返还签章后的抵房协议，最后另给五日宽限，发包人其后才迟延返还。法院认为返还协议是备案、交房的必要前置程序，相关催告可视为要求交房；结合长期拖延，认定发包人在合理期限内仍未履行。当然本案并不意味着办理完整过户只须给予五日，也不意味着催告必须使用某种固定措辞，具体合理期限的认定仍需进行个案判断。

（二）承包人的选择权不以以物抵债协议的无效、撤销或解除为前提条件

《合同编通则解释》第二十七条未将先行确认抵债协议无效、撤销或解除，列为请求原债务的前提。需要强调的是，实务中对“催告”与“解除”的关系可能存在不同理解。一般而言，请求履行原债务本质上意味着承包人解除或终止以物抵债协议的意思表示。部分法院将“催告后仍不履行”作为承包人获得选择权的充分条件，而另一些法院则要求承包人须先行使解除权解除以物抵债协议。因此，承包人在实务中更稳妥的做法是：先发出催告函要求发包人限期履行以物抵债协议，若发包人逾期仍未履行，再发出书面解除通知解除以物抵债协议，然后以建设工程施工合同关系为基础主张原工程款债权。如果以物抵债协议特别约定解除后才能恢复原债，或者实际属于债务更新的，则须另行审查。

值得关注的是，部分法院在裁判中结合案件实际情况对该条的适用增加了额外条件。如陕西省西安市中级人民法院在（2025）陕01民终1074号案件中认为，即便房产因债务人原因无法办理过户手续，但在《商品房买卖合同》未被依法解除、第三方并未返还已受领商品房的情况下，承包人直接要求履行原债务依据不足。

（一）协议折价方式实现债权并视为行使工程价款优先权需满足特定条件

《民法典》第八百零七条⁴允许承包人与发包人将工程协议折价以实现优先受偿。《建工司法解释（一）》第三十五条规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。2026年6月30日正式施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《建工司法解释（二）》）第十八条进一步明确，以折价协议主张已经行使建设工程价款优先受偿权，须同时具备四个条件：施工工程质量合格、工程可以折价、逾期付款且经催告合理期限仍未支付、折价金额与当时工程实际价值基本相当。

用于行使工程款优先权的折价，还须保护其他权利人的合法利益。承包人应保存折价时点的估价、同类成交和房屋权利负担资料，证明抵债价与实际价值基本相当。价值比较应对应抵债时点、同类财产及一致的权利状态，不能以多年后房价下降直接证明原折价不合理，也不能将特定百分比当作一切工程折价的安全区间。

（二）如折价协议视为行使工程价款优先权的可排除强制执行

根据现行《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称“《执行异议之诉解释》”）第十七条的规定，承包人在查封前依法行使工程价款优先权，与发包人签订有效不动产折价协议，并证明抵债金额与当时标的实际价值基本相当，可以请求排除抵押权和一般金钱债权的执行。

《执行异议之诉解释》第十七条实际是《民法典》第八百零七条所规定的建设工程折价制度在执行异议之诉中的程序延伸。承包人并非仅对发包人享有普通金钱债权，而是对其劳务、材料、资金及施工管理等投入所形成的特定建设工程交换价值享有法定优先受偿权。一旦承包人选择协议折价方式实现债权并满足行使工程价款优先权的，在执行异议之诉中可排除抵押权人或一般金钱债权人的继续执行。

最高院再审的（2020）最高法民再352号一案中，承包人以包括案涉13套房屋在内的承建工程房产折抵工程款，取得钥匙，后签订买卖合同并取得销售发票。普通借贷债权人成都紫杰投资管理有限公司因借贷合同纠纷案对案涉房屋申请查封。最高人民法院认定此项折价是实现工程价款优先权的方式，支持排除普通借贷债权人的执行。该案例亦作为最高人民法院发布的涉财产权保护执行异议之诉典型案例5⁵，最高院发布时指出，以房折价方式“较司法拍卖更为简便易行，费用低廉”，能够“有效避免程序空转，减少衍生案件，合理利用司法资源”，兼顾了公正与效率两大价值目标。与（2020）最高法民再352号案类似，人民法院案例库入库案例海某建设公司诉丰某房地产开发公司案（（2022）晋民再123号）亦明确承包人与发包人在结算协议中约定以部分房屋折价支付工程价款的，该约定构成工程价款优先受偿权的行使，行使方式不限于申请人民法院拍卖。

发承包双方签署以房抵工程款协议应明确房屋和权利负担、抵债金额、交付及登记期限、旧债终止节点、履行失败后的救济，以及税费承担。双方应尽量在工程竣工结算、债权数额基本确定后签订以房抵工程款协议。若确需在履行期限届满前签约，应避免“到期不还、房屋归债权人所有”的表述，改为约定“到期不能清偿时，可就房屋拍卖、变卖、折价以实现债权”，以防因构成流押条款而导致相关约定无效。

诉讼中，承包人应结合债务性质与清偿范围，结合是否已催告等因素选择原工程款、抵债协议履行或者解除后返还赔偿的请求。在面临第三人查封时，承包人应及时提起执行异议之诉主张优先受偿，避免超过《建工司法解释（一）》第四十一条规定的十八个月期限。