2012年11月1日，无锡某置业有限公司（以下简称“置业公司”）向案外人朱某借款 4000 万元。同日，置业公司、朱某、无锡某担保有限公司（以下简称“担保公司”）三方签订《反担保抵押合同》，约定由担保公司为置业公司向朱某的借款提供担保，置业公司将其所有的锡北国用（2007）第X号土地使用权抵押给担保公司。同日，置业公司与担保公司签订《抵押合同》，约定置业公司将上述土地使用权抵押给担保公司，抵押金额为4000万元，并特别约定“土地使用权抵押时，其地上建筑物、构筑物随之抵押”。

同年11月6日，双方仅就上述土地使用权办理了抵押登记（抵押金额4000万元），并未就该土地上已经建成的地下室1—4层、地上1—3层建筑物办理抵押登记。

2013年7月15日，置业公司因开发项目需要，与第三人上海甲公司签订《最高额抵押合同》，约定置业公司在最高债权额限度内为上海甲公司与其签订的《公司委托贷款合同》项下债务提供抵押担保。合同附件抵押物清单列明了在建工程具体房号、楼层、用途、建筑面积及抵押价值等，共计64套，其中即包含本案所涉的地上1—3层及地下1层001、002号。合同签订后，双方于 2013年8月20日办理了上述在建工程抵押登记。

后置业公司未能清偿债务，上海甲公司于2016年5月3日向上海市第二中级人民法院提起诉讼，要求对置业公司提供抵押的在建工程折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。同年11月2日，上海二中院作出（2016）沪02民初XXX号民事判决，支持了上海甲公司的优先受偿请求。

2018年5月，因置业公司无力偿还到期债务，其债权人向法院申请对置业公司进行破产清算。法院裁定受理破产申请，并依法指定了管理人。

2019年12月，置业公司管理人向担保公司发送《关于有财产担保债权分配相关事项的通知函》，载明置业公司实物资产均已变现，其中抵押物锡北国用（2007）第X号土地使用权的变现值为29593286元，管理人应支付担保公司有财产担保债权金额为29593286元。

担保公司收到通知后提出异议，认为其抵押财产的范围应当认定为上述土地使用权以及该地块在设立抵押登记时已建成的建筑物（地下室1—4层、地上 1—3层），并要求对已建成建筑物在抵押金额4000万元范围内亦享有优先受偿权。管理人回函认为，担保公司在办理土地使用权抵押时并未办理对已建成建筑物的抵押登记，且上述建筑物已抵押登记给上海甲公司并经法院生效判决确认，故对担保公司的主张不予认可。担保公司遂向法院提起诉讼，请求确认其对案涉土地使用权在2012年11月1日设立抵押时该土地上已建成的建筑物（地下室1—4层、地上1—3层）拍卖所得价款在4000万元范围内享有优先受偿权。

本案系一起典型的因“房地分离抵押”引发的破产债权确认纠纷，其核心法律问题在于：在抵押权人仅就建设用地使用权办理抵押登记的情况下，其抵押权效力能否及于登记时该土地上已经建成的建筑物。

（一）“房地一体”原则的规范内涵与制度价值

我国对不动产抵押长期坚持“房随地走、地随房走”的房地一体原则。其制度价值在于：建筑物与其占用范围内的建设用地使用权在物理上不可分离，若允许二者分别独立抵押、分别处分，将导致建筑物所有权与土地使用权主体分离，既影响不动产的整体利用效率，也会在变现时引发权属冲突与价值贬损。为此，法律通过“一并抵押”的强制性安排，从源头上避免“房”“地”分离的风险。

《民法典》第三百九十七条延续了《物权法》第一百八十二条的立法精神，明确“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。

（二）“视为一并抵押”的法律性质：无需登记的法定抵押权

本案裁判要旨的核心在于，将“视为一并抵押”定性为一种法定抵押权，即无需登记即设立的抵押权。这一认定具有重要实践意义。

• 其一，从权利设立方式看，该抵押权并非基于当事人的意思表示而设立，而是基于法律的直接规定而产生。即便当事人仅就土地使用权办理了抵押登记、未就地上建筑物办理登记，抵押权人对未登记建筑物的抵押权依然成立，无需另行办理登记手续。

• 其二，从权利效力范围看，“视为一并抵押”使得建筑物和建设用地使用权共同构成债权人的抵押财产。抵押权人的优先受偿权自然延伸至未登记的建筑物部分，其效力边界以“设立抵押时已建成（或正在建造且已完成）”为限。

• 其三，从权利性质看，正因为该抵押权系法定抵押权，其设立不以登记为生效要件，故不能以“未登记”为由否定抵押权人对地上建筑物的优先受偿权。这也正是本案中管理人“未办理登记故不享有优先受偿权”抗辩不能成立的根本原因。

（三）多重抵押情形下的处理：抵押顺位而非权利排斥

本案另一关键争点在于，案涉地上建筑物已被置业公司另行抵押给上海甲公司并办理了登记，并经上海二中院生效判决确认。

• 一方面，担保公司对已建成建筑物的抵押权系基于“视为一并抵押”的法定抵押权，其设立时点应追溯至2012年11月土地使用权抵押设立之时；而上海甲公司的抵押权设立于2013年8月。两者在同一标的物上并存时，依照《物权法》第一百九十九条（现《民法典》第四百一十四条）关于同一财产向两个以上债权人抵押的清偿顺序规定处理即可——登记在先者优先受偿，具体顺序取决于各自抵押登记的先后及是否登记等因素。

• 另一方面，法院强调上海甲公司的抵押登记与生效判决“仅在两名抵押权人之间产生抵押顺位问题”，并不排斥担保公司享有的抵押权，也不影响在先生效判决的既判力。这一认定既维护了在先抵押权人的合法权益，又避免了与在先生效裁判的冲突。

（四）本案对破产债权确认的启示

本案发生在破产清算程序之中，凸显了“房地一体”原则在破产语境下的特殊价值。在债务人进入破产程序、资产已经变现的情况下，抵押权范围的认定直接关系到有财产担保债权人的优先受偿金额，进而影响普通债权人的清偿比例。若机械地以“未办理建筑物抵押登记”为由限缩担保公司的抵押范围，将使在先抵押权人因程序性瑕疵而蒙受实质损失，有违公平清偿与担保物权的制度目的。本案裁判适用了“视为一并抵押”规则，充分保障了有财产担保债权人的合法权益，对破产程序中同类债权确认具有示范意义。

（一）《中华人民共和国物权法》（2007年10月 1日施行，本案适用）

第一百八十二条　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第一百九十九条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

1. 抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；

2. 抵押权已登记的先于未登记的受偿；

3. 抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

（二）《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行，现行有效）

第三百九十七条　以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第四百一十四条　同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：

1. 抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；

2. 抵押权已经登记的先于未登记的受偿；

3. 抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。

（三）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（法释〔2020〕28号，2021 年1月1日施行）

第五十一条第一款　当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。